六、以房地产商为演讲者的博鳌亚洲论坛2005年年会“中国房地产发展前景”分会认为,中国房地产发展前景长期看好,有短期风险,但不存在泡沫。

在博鳌亚洲论坛2005年年会“中国房地产发展前景”分会上,论坛秘书长龙永图、SOHO中国有限公司董事长潘石屹、华远集团董事长任志强、万通集团董事长冯仑、首创置业股份有限公司董事长刘晓光和融创集团董事长孙宏斌先后发表演讲,阐述各自中国房地产前景、泡沫、风险和房地产企业社会责任的看法。

1、中国房地产产业的发展前景

发言的会议代表几乎一致认为,房地产业是中国经济的一个引擎,它将与汽车产业一起,支撑中国未来20年的高速发展。在这20年之内,房价都将呈上升态势。

龙永图指出,中国房地产业的乐观前景不容质疑。中国正处在两大转移期间。一是世界产业向中国转移,这是中国参与全球化的主要途径;二是中国解决三农问题,农村人口必须向城市转移;除解决就业外,也要解决进程农民的住房问题。因此,房地产业需求很大。

高盛(亚洲)有限责任公司董事总经理胡祖六认为,房价不断上涨,深层原因是工业化和城市化加速,大批中产阶级形成,不动产需求不断提高,物业不动产持续升值。

冯仑认为,中国房地产业市场已经进入一个理性、健康、稳定和持续发展的阶段;国家的调控政策在2002年出现转折。当前国内各阶层对房地产有不同看法,成熟市场需要不同的意见,中国房地产大企业越来越理性与成熟,它们参加的商会、房协、住宅商会等行业协会日益完善,在参与政策制定等方面产生的影响越来越大。

2、中国房地产是否存在泡沫

孙宏斌认为,房地产业有效需求非常巨大,都是真实需求;房地产商在进行投资判断时,涉及到大量资金投入,他们非常慎重,保证了房地产业不会出现泡沫。

刘晓光认为,住房消费需求是最实在的需求,这个行业不存在泡沫。如果以打压泡沫为名,破坏这个需求,将对内需产生极大影响。房地产泡沫的标志是过高的空置率和过度融资,这两个指标目前并不高。

任志强在回答房地产价格是否虚高的时候指出,市场经济不存在“虚高”概念。有人认为存在虚高,是因为看到了空置房,但空房50%以上是质量不好,销售不出去,与泡沫无关。

3、中国房价由成本决定还是由需求决定

刘晓光认为,房价由成本决定,拆迁成本的上涨导致房价的上涨就是证明。

孙宏斌不赞同成本决定房价的判断,理由是,如果没有需求,0房价也销售不出去。任志强赞同孙宏斌的观点,认为成本决定价格计划经济的思维,计划经济只强调成本。

关于房地产业价格上涨的合理性问题,冯仑认为是误解。第一,房地产不是大众消费品,需要通过规模经营来降低单位价格;而且房地产项目的异质性很大;第二,房地产业的市场集中度低,最大的房地产商的供应量只占市场总量的1%;第三,房地产业的信息不平衡,技术含量等回旋余地比较大,这与其他行业的区别比较大。因此,不能就房价是否合理简单下结论,必须结合实际情况。

4、房地产企业的节能社会责任

冯仑认为,房地产企业通过技术进步,可以达到节能目标,这是公司的经济责任。如果能与远大合作,可以提高节能效果。

任志强认为,在国家取消节能设备进口免税政策后,房地产商仍然应该采用节能技术,这是企业的社会责任。

刘晓光持不同观点。他认为,节能与否取决与厂商的成本水平。在成本比较高时,如果再增加节能设备,使成本更高,从而影响销售。

5、中国房地产业的风险

大部分与会代表认为,政府不当干预对房地产业造成的风险是最大的风险。任志强指出,中央的宏观调控集中在微观层面,偏离了市场化方向;政府不适当干预使房地产市场交易成本上升,交易复杂化。

除了政府不当干预造成的风险外,嘉宾们还分析了其他风险来源。

孙宏斌认为,厂商判断失误带来的风险;而最大的风险在于市场麻痹;如果人人都想到房地产业淘金,大量资金进入,就会导致泡沫,产生风险。

 
 
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