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陈淮:中国要成为强国必须完成城市化

作者:  时间:2010-07-23

精彩观点:

中国要成为世界强国,前提之一是必须完成自己的城市化进程,大多数人住在农村绝对成不了世界强国。因此,中国的城市化进程必须进行,这没有选择;这个进程已经大规模开始并呈现势不可挡的趋势。

房地产市场中应有的参与者还远未全部到位,市场结构中,供给一方的开发商与需求一方的购房者直接在市场上对垒,市场缺乏风险分散的承担者,缺乏缓冲地带。

发达国家市场经济200年的发展经验证明,非市场化的资源配置体系越发达,市场化原则才能贯彻得越彻底。

新华房产:请简单回顾一下中国60年城镇住房建设的历史进程及标志性事件?

陈淮:这个话题很大。这里主要以北京的住房建设为例。

建国初期,北京龙须沟改造是一大标志性事件。50年代初期,城市破烂不堪、居民住房极其困难,城市中聚集了一大批难民。老舍先生的话剧《龙须沟》就描写了新中国第一次大规模的城镇住房建设。改造后的龙须沟就是现在的幸福大街。

50年代中后期,当时提出谁也不知道共产主义到底什么样?那时人们以为共产主义就是"楼上楼下,电灯电话",于是在北京的东直门、白塔寺、福绥境建了三座示范性的"共产主义大厦"。福绥境那个"大厦"还在。那时我们以为,共产主义就是饭馆吃饭不要钱,所以当时的户型设计中只有公共厨房。在那段社会主义建设高潮中,城市建设都充满着理想化的憧憬,充满幼稚的理想。

50年代另一标志性事件是还建设了一批机关宿舍,例如:西郊翠微路的部队宿舍,甘家口、三里河、和平里、安德路等地兴建了一大片机关干部宿舍。这大概是最早的"公务员住房"。为这些机关干部集中居住区提供的商业配套,甘家口商场、和平里商场、三里河商场等都是当时物质匮乏年代供应比较好的有名商业设施。

从全国来看,50年代主要兴起的还是"新兴老工业基地"。50年代有部著名的电影《草原晨曲》,其中的插曲至今人们还在传唱, "我们像双翼的神马,飞驰在草原上……"该电影反映了当时"一五时期"156个大型工业项目建设的过程中,既有平地起新城的包头昆区等新城,也有在老城基础上建起的鞍钢、武钢。与这些大规模工业建设相配套的住房建设是按照生产基地模式来建的。通常就是一条铁路专用线,铁东区是工厂区,铁西区就是"工人新村"。所谓"工人新村"其实是一排排普通砖瓦房。那也不是人人都能住得上的。只有团支部书记、青年突击手等才有机会住。

60年代和70年代的标志性事件比较特殊。60年代初,中国经历了"三年跃进、五年调整",国民经济遭遇严重的天灾人祸,人们首先要解决生存问题,因此很少建设住宅。从60年代中期到70年代末,在"三五"、"四五"、"五五"三个五年计划的15年间,在全国兴起了"三线"建设的高潮。当时的建设方针是"要准备打仗",毛主席提出的,要"备战备荒",湖北二汽、四川长虹都是著名例子。在贵州、湖北、陕西、四川等地兴建了一大批"新兴老工业基地",在山沟里面平地起新城,当时提出"靠山、分散、进洞"方针或者叫"三边"(边设计边施工边投产)政策。在"三线建设中,尽管遗留了很多问题,但这些地区的住房建设至少还是楼房。

60年代和70年代的北京、上海等沿海大城市,则只建设了一些战备房、简易房、过渡房。毛主席说的,等"打完仗再建设"。受当时的国际环境以及文革动乱影响,住房建设基本停滞。当时,提出"工业学大庆,农业学大寨"口号,大庆人说要"先生产后生活"、要"发扬干打垒精神",大寨人说要"先治坡后治窝"。那时提议建房子改善生活是要被认为是阶级敌人的,至少也是被修正主义思想侵蚀了。

直到78年改革开放以后,(陈淮提到电影《高考1977》很自豪,他说自己就是77级)当时国家百废待兴、民生凋敝,人们开始解放思想,重新重视被忽略了20~30年的城市建设。当时城镇居民住房极其困难。在这个时期,在北京前三门一带建起了一大片高层大板楼,虽然在户型设计、功能布局方面还有许多缺陷,但是在当时还没有完全解放思想的形势之下,率先在全国提出要为老百姓大规模建住房,这已经是石破天惊的创举了。

80年代初期,包括文学、科学、教育等各界青年才俊活跃在时代前沿,国家为培养人才,改善青年知识分子居住条件,在北京兴建了双榆树青年公寓。一对青年夫妇当时能住上"筒子楼",那已经是非常优惠了,如果按照资历分房的话,这些青年知识分子至少还要排上30年。

真正进入改革开放后,在全国兴起大规模的"住房脱困"建设,政策鼓励福利分房和单位自建房,今天的牡丹园小区就是当年牡丹电视机厂的宿舍,北京东郊的京棉多少厂,石景山的首钢等都建设起了一大批职工宿舍房。这时期的住房有一个共同特点是标准图纸建设。只有重庆的房子略有不同,重庆曾兴建一批没有电梯的八层楼房,但是人们对没电梯并没有意见。因为当时首要任务是有房子住。

90年代同样是"住房脱困"过程。但90年代还有个特点,单位自建住房逐步被社会化的集中建设住宅小区所取代。从方庄小区到西三旗、回龙观、望京等小区都是。

实际上,住房制度改革中"房改房"的房源,主要都是1979到1999年期间建设的。其中有1/4是80年代兴建的,3/4是90年代兴建的。

1980年,我国人均建筑面积不足7平方米;2008年,我国人均建筑面积达到28平方米。1980年,我国有1.9亿城镇人口;2008年末,我国有6.07亿城镇人口。把人均建筑面积与庞大的人口规模相乘,你不得不惊叹30年我们兴建了多少住房。

另外还有一组数据:1990年,我国城镇实有住宅建筑面积总量20亿平方米;2000年,我国城镇实有住宅建筑面积总量44亿平方米;2007年末,我国城镇实有住宅建筑面积总量119亿平方米。以上数据显示,20年间,我国城镇实有住宅面积总量是20年前的6倍。

之后一段时间里,从土地协议出让到土地招拍挂制度,也出现了一些违规事件。如打着大学城、工业园区的名义建商品住房。近两年房价的上涨引起了人们的普遍关注,住房由大户型高档住宅到"90/70"政策调整住房供给结构等等。

 

60年,从建国初期的改善生活住房--工业建设住房--战备简易房--新兴老工业基地--城镇化住房建设高潮--注重民生路线,这期间我们走了许多曲折的路,但是谁也不是神仙,谁也不能完全意识到历史前行的进程。

新华房产:中国如何应对数亿农村居民进城的历史进程?

陈淮:有人说,21世纪上半叶改变人类历史的将有两件大事:一个是互联网和信息化,一个是中国的城市化。

 

住房建设是城镇化的有机组成部分,中国城镇化建设已经创造了世界性奇迹,没有哪个时代、哪个国家能和中国的飞速发展相比。

即便如此,中国的城镇人口比重也才45%,尽管比1980年的18%增长了很大,但世界城镇人口比重平均水平是55%,发达国家是84%,美国更是高达95%。就是达到世界平均水平,中国至少还有近2.2亿农村人口需要进城。

中国要成为世界强国,前提之一是必须完成自己的城市化,大多数人住在农村绝对成不了世界强国。因此,中国的城市化进程必须进行,没有选择,而且已经大规模开始并呈现势不可挡的趋势。

现在中国有6亿城镇居民,从1999年以来我国城镇居民一直以每年人均建筑面积1平方米速度增长。未来10年即使是以人均建筑面积0.5平方米的速度增长,到2020年人均也要再提高7-8平方米。现在城里还有1.2~1.4亿农民工没有房住,另外还有2亿多农村人口要进城,可想而知,我们还要建多少住房啊。(

建国以来,我们走了很多弯路,因此我们还要补50年代以来60年的课。就是在改革开放的30年中,我们也存在着城市化滞后于工业化的明显缺陷。在过去30年,中国的工业生产能力扩张及国际市场竞争力的改善都是前所未有,但是城镇化的发展还远不充分。我们的第一大国情或者历史任务仍然是城市建设,包括城镇住房建设。

城镇化是城乡协调发展的关键。已经大规模展开的农村居民进城势不可挡。每年春运客流3/4运送的都是农民工,数亿农村人口流往返于城乡之间;还有金融危机影响下的农民工就业问题,近期舆论激烈讨论的户口迁移、农民工子女上学问题等,越来越多的深层次复杂问题集中暴露出来。住房问题只是这一幕剧中的一个环节。

目前我们的城镇化存在着大中小城市发展的结构失衡问题。我们早就发现其中一些缺陷,只是重视的程度还不够。迄今农民工主要涌向广州、深圳、北京、上海等特大城市。当遭遇国际金融危机影响时,这些特大城市的就业容纳能力就显得非常脆弱。如果我们大中小城市发展齐头并进,那么今天的农民工就业问题就没有这么严重。因此,未来我们的城市化方向倾向于中小城市协调发展,而不是继续往大城市大规模输送人口,这是我们抵御国际金融危机,解决中国人多就业问题,兴地富民的历史要求。

农村居民进城涉及到城市与农村的土地置换,住房保障体系是否能覆盖农村人口?资源是否足够新增的城镇居民消费?这些问题都是我们这几代人不可推卸的历史责任,因此应该站在这样的高度看问题,绝不是07年、08年那样只关注所谓的"拐点"。

新华房产:中国如何实现"人人享有适当住房"的社会发展目标?

陈淮:在城市化发展过程中,实现市场和保障有机结合。有人认为保障归保障,市场归市场,这是不全面的。保障房建设也要借助市场化的方式,例如目前探索的REITS介入廉租房建设,保障房可以采取市场化的融资方式。同时,市场化也要有保障性质,比如两限房就是优先保障住房困难群体改善的政策。另外对购买自住商品房的利率优惠、契税减免等也是政策介入。

有人说保障房建设冲击了商品房市场,但是"大排档影响不了海鲜馆"。发达国家200年的市场经济发展经验告诉我们,非市场化的资源配置体系越发达,市场化原则才能贯彻得越彻底。

市场有等价交换和竞争两大原则,一是等价交换,你给社会做了一份贡献,社会给你一份回报;二是优胜劣汰方式,资源有限时采取竞争的方式。而保障资源配置则正相反。因为你做不了贡献,才配置住房给你,这完全与市场原则相悖。好比一个受伤的运动员退出参加奥运会比赛,他也应当获取社会给予基本的生存保障。

早期的人权观主要讲"人人生而平等,人人都有追求幸福的权利",后来人们发现,这不完全。对于没有追求上幸福的这部分人怎么办?应当还包括"人人生而有享有基本生存保障的权利"。这样的人权观才是完整的人权观。遵循和保障人的基本生存权利原则。穷人不应该用"买"来改善自己的住房条件,社会应当给他们提供非商品性的住房保障。

从"90/70"政策调整住房消费结构,到加大廉租房等保障性住房建设,再到今天有人认为保障房建设冲击了商品房市场,这都是市场磨合过程中的必然反应,所以参与者要能找准自己的位置和结合方式。10年前中国的保障性政策才刚起步,政府从保吃穿、保就业到保住房,经历的时间还很短,中国城镇人口拥有6亿人的庞大规模,其不可避免地存在许多不完善的地方。

新华房产:房地产业如何克服资源约束的瓶颈?

陈淮:中国是一个人多地少、自然资源匮乏的国家,中国人均石油储备只占世界平均水平的11%,天然气储备占世界平均水平的4%,因此亟需建立节约资源的消费模式。

 

我们之所以奋斗,就是要让人们过上好日子,住上好房子。但中国的人多,资源少。怎么办?就要找到一条既能改善居住条件,又能满足节约资源,对得起子孙、对得起公共利益、对得起历史的住房消费模式。

树立节地、节能、节水、节材,与环境友好的消费模式是当务之急。这需要寻求技术改进、政策改进。最近国务院转发发改委改革的若干意见,提出要研究物业税。物业税的本意就是提高资源的利用效率,抑制闲置和浪费,抑制一些富人过度占有优质资源。这是促进国民保护环境的消费观念,贯彻节约资源的长久大计。

其次,规范房地产市场秩序。例如:公共的土地资源出让与公共利益相衔接,由此推出招拍挂制度。一是以价格约束机制,节约资源符合长远利益;二是为规范合理的市场机制和秩序,为二者之间找到一个合理的平衡点。

新华房产:您对中国房地产的未来发展将提出哪些指导性意见和建议?

陈淮:一个问题是保护老百姓、购房人的利益。住房毕竟是一辈子的大事情,银行在贷款鼓励消费时,有没有提示消费者20年、30年过程中的风险?从买房、持有到居住,房价的高低仅仅只是一个很小比例的风险。鼓励人们消费时,是否提示他们注意到长期的职业风险、利率风险、税费风险、城市兴旺衰退以及财产分割等各种风险?所有的风险累积到一起将形成巨大的社会风险。因此,健全的制度才是对消费者利益最大程度保护,完善规范的市场秩序任重而道远。

其次,更深层次问题是参与者的市场结构,广义的房地产市场包括土地等要素市场、一级住房市场、二级住房市场、租赁市场等核心市场。在发达国家,7-8成交额是二手房,只有2-3成是新房.。市场在这样的交易构成中,才能寻找到真正的价格平衡点。这就好比股市的国有股不流通的条件下是无法真正形成合理的股价和供求关系平衡的。

与此相反,在中国的市场远不合理,交易规模绝大部分是新房,二手房所占比例很小,因此无法找到合理的房价。

另外,房地产的整个生命周期始终与信用资源的相联系,从买地融资、开发垫资、按揭买房,甚至还清银行债务,仍然与业主的信用资源紧密相关。在发达国家,持有住房是永远欠人钱的。就是还清贷款,人们还会依靠再贷款养老。因此,房地产与金融业密切相关,与中介市场、物业服务市场等密切联系。

目前,我国的房地产市场的参与者远没到位。供给方的开发商与需求方的买房人直接在市场上对垒,市场风险缺乏一块缓冲地带。

理论上说,投资需求有四个层次:一是长期持有物业,靠租金取得稳定回报的投资者,例如Reits,他们是最不希望房价出现大幅波动,暴涨或者暴跌对他们都不利。而目前中国的这部分投资性需求力量基本缺位,这样比赛能有好结果吗?

二是专门的坐市商,例如发达国家的开发商一般自己不卖房,由专门的销售商来承销,就好比IPO发行承销的券商角色。这些销售商实际上起到蓄水池的作用。当供大于需,房价低时他们吃进;当供不应求时,他们吐出,起到一个蓄水池的作用。

三是老百姓拥有大额存量财富时,买房子是抵御货币资产缩水的一种有效地的风险规避方式,老百姓买房,90%以上的投资意义是规避长期过程中通胀导致的货币资产缩水风险,而不是为了高抛低吸。在这次金融危机中,美国70年来首次出现物价负增长。也就是说,在过去70年中美元一直是在贬值的。因此长期持有的不动产成为抵御通胀的一种选择。

最后才是投机性需求,一方面他们扩大市场价格波动的风险,同时也承担了价格波动的风险,对于投资客来说这是一把双刃剑。

中国的房地产市场好比一个简易机场,有跑道、有塔台,飞机已经能起降,但是要建成一个配套完善的现代化机场,依然任重而道远。

嘉宾简介:陈淮,1952年2月生,1987年在中国人民大学获博士学位,1993年获研究员职称,为国家级有特殊贡献专家,中国人民大学博士生导师。曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长,现为建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长。

来源:新华网 [关闭] [收藏] [打印]

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