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十八届三中全会城镇化政策解读

作者:  时间:2014-07-21

  十八届三中全会中没有讲金融创新,这不是坏事情,这是好事情。说明对金融改革争议非常大,我是作为学者来猜测,因为如果没有争议的东西,是一定认可的。我们看的都是经得住推敲的真理,究竟开放不开放,人民币国际化怎么样?央行希望钱像子弹一样飞出去不要回来,自贸区要改革用好这个钱,后来说不要超过10%,不要超过700亿。人民币国际化以后不怕钱进来,而是怕钱走掉,那么钱走掉后中国经济将会面临什么问题?这将会面临着很大的争议。还有一个问题,哪一个国家利率像中国这么高?我们有100多万亿存款,我们企业为什么缺钱?我在北京有资格贷款买房,就是不贷,为什么?银行认为,给个人做个贷没有钱挣,因为利率只能上15%,上到30%个人不要;卖给企业基准利率6.46%,上升30%还需要买各式各样理财产品,各式各样咨询费。我们金融体系的问题太大了,银行占据了金融体系过大的份额,所以这个报告当中讲的市场起着决定性作用,就证明资本市场有更大的问题。谁能够降低融资成本,谁就有更大的发展,我预见银行部门会出现一大部分的减少,资本市场会加大,保险市场也面临巨大机遇。

  我们现在征收物业税成本很高,需要评估。要抑制房价最有效的办法就是开征遗产税。有一半人以上有两套房子,你跟他征税矛盾很尖锐,遗产税是跟死人打交道,遗产税的开征是一个趋势。那么遗产税如果出来的话,同时需要推动金融改革,我们就把保险和信托在储蓄期间可以不征遗产税,比如一个老太太85岁要死了,买一个30年跨度的保险产品,受益人是孩子,这笔钱就不会收税。

  我们三中全会公报当中主要说的就是城镇化,用了最多的词,其实也没有太多的意思,最关键一点就是小产权,农村宅基地,现在学生买不起房,我跟学生说赶紧去北京农村花钱买一个院子,合同拿去公正就可以了,这个财产权益会得到承认的。但是那种没有政府批文盖小区的楼能不能买?那不能买,因为那个对守法人是巨大打击,你买的没有土地使用证的,这个小产权并没有放开,放开的是农民宅基地,使得农民的资产能够流转。我在农村有两个房子,我爸1948年参加革命,他到去世没有回去,那个房子快塌了,现在终于可以流转了,是小产权。农村房子浪费太多了,你不让它流转,农民没有钱消费。如果4万,8万花出去,那也促进了中国经济的发展啊,吃完喝完,我觉得都很好。三中全会最大机会就是农村宅基地的流转,这是一个很重要的方向,非常重要的方向。那么我们就会问,对房地产市场有什么影响,对房价有什么影响?中国房地产市场未来怎么样?出现地王的地方怎么解释?还是要市场化。

  如果一旦市场化了,小产权放开就是市场化了,打破土地供给的垄断,我们小产权房的面积等于全部商品房的面积,就是农村房面积和城市房面积一样大,如果把这一块放进去,那么开发商地王就会被市场区分,以后就不会出现开发商随便盖房子,不用看都会被卖掉的,那就是说你要提供好的服务和创造价值才会被认可。对于不同城市,我的判断是,北上广深房价继续上涨,但是二三线城市可能会下跌,甚至有一些地方房地产泡沫会提前释放。你的供给是发生变化的,在房地产市场,还有城镇化领域里面,最大的市场化就是要打破地方政府的供地垄断,我们有将近10万开发商,但是供地单位分为4个直辖市,27个省会,651个地级市,也就是说,集中有权供地大概就是700个。但是如果7亿农民都能直接提供土地的话,那么政府就没有垄断了,那么土地稀缺的问题就得到了解决。过去我们认为土地越来越少,我国国土面积有960万平方公里,而我们建成的城市才8万多平方公里,说明红线还是可以放开的,所以说我们土地稀缺不是什么真实的故事。

  前几天我去长阳看,房山区97平方公里,还有一半没有建呢,这是什么概念?石景山才89平方公里,石景山是区,长阳是镇,北京没有地那是谎言,这等于是政府限制,掐住你的喉咙,是有户口的1.5万人,1.5万人再公共配套,住宅建设,1.5万平方公里用这个来算,60万人是市场运行,人为制造短缺,所以现在市场化要打造这个。首先要让政府退出土地供给,汪洋同志在广州做了很好的改革了,就是三旧改造,分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造,开发商和人直接分,村委会放在这里出租,广东人不说,但是已经干了,这是全国都在摸索的事,如果这种开发商和农民之间交易,如果没有政府的话,整个市场价需要下来的,那么这个谈判是天天发生的,那么我们就是10万开发商面对7亿有耕地的人。

  我解读三中全会最深刻的地方就是打破土地垄断,下面就会发生什么故事呢?未来十年是中心城市房价继续上涨的十年。二三线城市未来十年的发展可能停滞不动,只有服务创造价值才能使得居民买你的东西,很多开发商还热衷于拿地,一定会滞销,这个时候脑子不清楚的人一定会破产,盲目在二三线城市储备土地,这也会倒掉一批开发商,这是我们解读三中全会的时候未来所带来的变化。

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