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于至善:统筹城乡的若干工作方法

作者:于至善  时间:2012-03-21

  2007年3月份两会期间,胡锦涛总书记参加重庆代表团讨论,作“314”总体部署。明确了三大定位——努力把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市;提出了一大目标——在西部地区率先实现全面建设小康社会目标;交办了四大任务——加大以工促农、以城带乡力度,扎实推进社会主义新农村建设;切实转变经济增长方式,加快老工业基地调整改革步伐;着力解决好民生问题,积极构建社会主义和谐社会;全面加强城市建设,提高城市管理水平。

  随后,重庆获批统筹城乡综合配套改革试验区;再后,两江新区浮出水面。国务院3号文给了重庆20多项 “真金白银”的政策,按重庆市政府负责人的说法,这些政策价值千亿万亿,而两江新区的五个定位,相当于中央给了重庆五顶“金帽子”。

  如何落实“314”总体部署,搞好城乡统筹的试验?2010年3月,《中国经济时报》发表署名文章《三大抓手落实“314”总体部署》。所谓三大抓手,就是城市化、工业化、城乡统筹一体化。这里就以这三大抓手为主线,从工作方法上作一些讨论。

  以人为本,推进和谐的城市化,以农民工户籍制度改革为突破口

  重庆在全国率先开展了以农民工为主题的户籍制度改革,主要坚持:以上亿农民工就业和资源为转户前提,在主城区工作5年以上、区县城工作3年以上就可转户;农民工转户进城,就业、养老、住房、教育、医疗五个保障一步到位;承载以工业园区、主城区和区县城为主;建立在自愿原则下的农村资源有偿退出机制和平台。由于制度合理,一年半转户322万人,风平浪静,在全国产生较好的示范效应,主要做法被列入国家户籍制度改革指导意见。温家宝总理讲,“重庆户籍制度改革是一种积极探索”。

  234567的住房保障思路

  城市住房是眼下大家关注的一个问题,重庆市政府在10多年来工作基础上,探索出了一套工作思路,可以概括为234567。

  “双轨制”,60%到70%的住房由市场供应,30%到40%的住房困难群体由政府提供保障。

  “三端调控”,低端有保障,中端有优惠,高端有遏制。

  “四个杠杆”,房地产是个消费品,跟供求有关,供过于求就跌,供不应求就涨;房地产也是个不动产,跟地价有关,不动产的要害是土地,土地要涨价,房产要折旧,所谓房地产保值增值,主要是土地的保值增值;房地产还是个商品,涉及生产和持有环节,与税收有关,税收包括持有环节的税收和生产交易的税收,生产交易的税收会摊到买卖双方的基数里去,会推高房价,而持有环节的税收会增加持有成本,从而遏制房产消费;房地产同样也是个资产品,当然也与金融杠杆有关,杠杆大了,购买力就强,就刺激房地产,而杠杆小了,购买力就弱,就会抑制房地产。

  公租房“五个要点”,这个我们下面再谈。

  “平均家庭收入6到7年买套房”,这是以上调控措施的总目标,重庆的这个调控目标2005年就出现在杨澜的访谈节目中。这里6到7年对应的均价概念,有没有做到呢?重庆市政府说是基本做到了。可能有个简单的办法可以印证一下重庆市房地产调控效果,那就是把全国各类城市的商品房均价做一个比较。

  公租房的五个要点

  《重庆日报》的一则报道说:重庆市认真贯彻落实中央有关保障房建设的政策,着力采取了五个有效措施来推进。

  第一,保障房是政府的公共服务行为,应当公事公办公建公管。

  第二,服务对象明确,就是三类人:一是进城有工作的农民工;二是新生代的大学毕业生;三是城市原住民中的住房困难户。这三类服务对象特征明确,不会出现“浑水摸鱼”现象。让当官的、机关干部、富裕人群去模仿农民工,模仿不了;让40岁的大学生,假冒二十几岁刚毕业的大学生也不行;住房困难户是指家庭人均住房面积在15平方米以下,三口之家只有三四十平方米,长期住在很拥挤的地方,邻居都知道,一调查就清楚。现在很多地方把收入作为能否享受保障房的主要标准,但国内目前的征信系统很不完善,而且登记管理的操作体系也很分散,在居委会、街道登记,它们不是权威部门,要居委会、街道去甄别、核对申请保障房对象的收入很麻烦,也搞不清,还不如把特征群体搞得简单而好操作。同时,对这几类人取消户籍限制,不管是外地还是本地的,只要到重庆来工作,就可以申请保障房。从目前已经进行的三期配租情况来看,这个标准非常合理有效,基本没有发现“浑水摸鱼”的。

  第三,保障房的开工率、竣工率和配套率同步推进、一起考核。保障房一旦开工,要求两年至两年半必须竣工。竣工的同时,要把保障房周边的配套搞好。在郊区弄一块地,两年半以后造好了,但水电气不通,公共交通不到位,学校医院不配套也不行,这样的保障房即使建起来也没有意义,老百姓不能安居,所以“三率”必须同步推进。

  第四,避免两个“黑洞”。保障房最怕的是形成一个无底洞,今年造的保障房给了今年困难的人,他拿去以后,隔几年变富了,重新买了商品房,保障房不退出来,而是当商品房卖掉,还赚一大笔。这样,一方面就有很多人削尖脑袋、弄虚作假来申购保障房;另一方面,政府的保障房资源,造出一批分掉一批,有去无回,年年要造保障房,永无止境,这不行。为此,立了一个规矩,公租房到老百姓手中,租满5年后可以成本价购买,但以后要出售时,必须卖给公租房管理局,形成政府保障房的良性循环。这样,后门关上了,就没有炒作的价值,没有资本的利益输送,也就没什么人想投机保障房,而且没有腐败。这样,既可以防止出现经济适用房那样的利益输送 “黑洞”,又可防止无休止修建公租房产生的资金“黑洞”。

  第五,实现投融资平衡。 3年造4000万平方米的公租房,总共要花1400亿元,资金怎么解决? 300亿元是土地划拨,4万亩地的价值大体上有300亿元。同时,政府财政出300亿元,其中包含中央财政、建设部对建设廉租房、公租房的补助。剩下的800亿元,向银行贷350亿元,又向社保基金、保险公司、中央大型国企借了近500亿元,目前这800亿元也已到位。建设资金筹措到位后,关键是今后几年如何将这800亿元的本钱和利息还掉。支付利息方面,大体上算了个账,1400亿元造的公租房,租金完全可以偿还800亿元的利息。还本方面则有两个途径:一是通过租售公租房的商业配套设施,可逐步偿还400亿元的贷款本金;二是重庆《公租房管理暂行办法》规定,居住满5年后,公租房可以向特定对象出售,销售价格按综合成本确定。按此测算,出售30%的住房,也将实现400多亿元的进账。这样就可以把账平衡过去。

来源:中国经济时报 [关闭] [收藏] [打印]

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