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政府改革

李一戈:论政府与理性经济人

作者:李一戈  时间:2012-11-15   浏览次数:0

  如果你认为这是一篇经济学论文,就错了。戴上这个吓人的帽子,是为了让只看标题的读者止步。

  最近,任志强多次在公开场合说,明年3月房价将出现暴涨,并列举了四个必涨的理由。他还解释说,他不是鼓吹房价上涨,而是提醒政府早做准备。“如果我们提前了一年告诉政府说,明年3月份要暴涨,你还不做准备,那说明问题不在我们,而在你。”

  事先表明态度,我不赞成明年3月房价暴涨的观点,如果说微涨还可接受,暴涨是缺乏充分支撑依据的。而且,真正的暴涨常常不会通知你我。且不说2012年3月以后的楼市反弹,超出绝大多数房地产界人士的预料(任志强此前也没有任何警示),即使2009年3月开启的那一轮暴涨,也乏有预警。

  不过,任志强提到的一个理由,土地供应不足可能导致商品房供应断档的问题,确实值得各地政府警惕。根据国家统计局公布的数据,今年前10个月,全国房屋和住宅的新开工面积均在下降,其中住宅新开工面积下降12.7%。

  我们常说的房价,更多时候是指商品住宅价格。如果说竣工面积直接影响当前的供求关系,新开工面积对供求关系的影响则会在随后的时间逐步呈现。包括商品住宅在内的住宅新开工面积,已连续数月下降,它必将对明年的商品房供应产生直接影响。

  但实际上供求关系是一个动态的变化过程。假如供应下降,而需求也同步下滑,也不会对房价施加额外的压力。

  作为市场重要主体的地产商,如果预测未来(如明年4-5月)供应不足,销售看好,他们就会加快施工进展,从而将商品房供应时间提前。届时供应增加,而需求稳定,至少也会减缓房价的压力。

  此外,各地还存在一定的商品房库存,大城市里,北京库存算少的,也有5-6个月,有些城市的库存高达10-11个月,库存量大的城市,房价很难大涨。北京市虽然是楼市风向标,但我们不能说北京的情况就完全代表了全国。

  回到前面。住宅新开工面积持续数月下降的现象,难道非得等国家统计局公布数据以后,各地才会发现么?我不相信,因为各地均设有统计部门,且发改委、房管、土地、建委等多个部门一直在密切监控楼市动态。

  再往前推,自2011年下半年以来,各地的土地供应量就大幅减少甚至陷入停滞或半停滞状态。按照地产商目前的开发周转速度,快则拿地6个月就可以开盘,慢则一年,也就是说,2012年下半年房屋新开工面积持续下降,乃是由于一年前土地供应锐减的必然结果。

  同样,各地政府难道不明白,土地供应停滞或半停滞,会使得6-12个月以后,商品房供应出现下滑?且不说现在很多市长、局长已经拥有博士头衔,至少在那些与房地产市场有关的政府部门里,实行市场化已经10多年以后的今天,这个问题应该是一个常识吧。

  人们很自然会问,既然如此,为何各地不采取措施,尽快向市场多供应土地呢?这就要谈到理性经济人的变异了。

  作为理性经济人,地产商当然要追求利润最大化,哪怕是你要求他要流道德的血液,甚至是“限利10%”;买房者希望成功抄底,哪怕他明知所有的预测都不可靠;而政府,理应追求决策最优——最后这一点,是指政府作为公共服务和人民福祉的提供者来说的。倘若政府思考的主要出发点,不是公共服务和人民福祉,而是像地产商一样寻求作为理性经济人的现实利益最大化呢?那很自然,价格曲线向下走的时候,它定会捂住产品不肯出售,正如2011年下半年土地市场行情最糟糕时大多数地方政府的选择一样。

  以此观之,当专家发现今年住宅新开工面积已数月持续下滑,呼吁各地政府迅速采取措施时,它仍有可能置若罔闻。实在不行,它还有撒手锏,无所不在的行政管制。这一招据说很管用,远不限于房地产。

来源:21世纪经济报道 [关闭] [收藏] [打印]

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