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专家告诉你如何在美国投资不动产

作者:佚名  时间:2015-10-09

  最近几年,中国人在美国的投资增长很快。其中,企业投资主要以拓展业务的战略投资为主,而个人主要以规避风险、保障财产安全、博取较高收益的财务投资为主。在个人投资中,不动产投资又占了很大比例。

  

  
 

 

  随着中国经济增长放慢,投资收益率随之下降,社会平均净资产回报率已经连续两年显著低于美国。因此,响应国家“走出去”号召,将部分资金投向海外,可以为国民博取更高收益,同时缓解国内产能过剩,是利国利民的好事。

  最近几年,中国人在美国的投资增长很快。其中,企业投资主要以拓展业务的战略投资为主,而个人主要以规避风险、保障财产安全、博取较高收益的财务投资为主。在个人投资中,不动产投资(包括住宅地产、商业地产、开发土地、农林用地和矿产资源等)又占了很大比例,体现了中国人一贯重视“实在”资产的特点。不过,中国人在美国投资不动产的业绩,却差别很大。据我所知,绩效不佳的颇多。因此,我总结了自己的一些实际经验,供大家在美国投资参考。个人见识有限,错漏必多。欢迎指正。

  住宅是中国人较为偏好的投资品种,这一习惯也带到了海外。以美国住宅为例,早在2007年,按国别分,中国人已经进入了非美国购房者群体的前五位。去年更是成为了数量最大的非美国购房人群体。坊间有语云:“有钱没钱,美国买房”。

  热门的往往不是最好的。住宅投资的好处是进入门槛极低,便于个人操作。缺点是回报不理想。

  根据美国住宅地产领域最权威的凯斯席勒(Case Shiller)指数,美国全国房地产价格,从1975年到2015年的40年,年平均增幅(复合增长率)仅为4.9%。即使我们作一点弊,从1975年算到地产泡沫前的最高峰2006年,年均增幅也只有6.6%。

  从短一点的时间跨度看,过去10年(含泡沫破灭)、5年和最近3年(泡沫破灭后的快速反弹)的全国平均升幅分别仅仅为:0.15%, 3.20%, 6.84% 。

  当然,上面是全国平均数据。在特定都市圈,住宅投资的回报要好一些。不过波动也相应大一些。例如,10都市圈过去20年/10年/5年/3年的投资年复合回报分别是:4.7%,-0.6%,4.0% 和 8.5%。

  有人会说,这只是价格升幅回报,并未考虑到租金等。的确,全面的投资回报,还要考虑到以下因素:租金,房产税,维修成本,以及按揭杠杆。

  1、租金

  中国一些报刊媒体,经常鼓吹说中国地产租售比太高,房子租不出价钱,而美国租房如何如何贵。这误导了很多中国购房者,以为美国租金比较可观。其实这是弄混了概念。和中国地产不同,美国地产存在两个区隔明显的市场:公寓为主体的出租市场,和住宅为主体的自住市场。租金高,那说的是公寓。对于住宅来说,美国的租售比也并不低,亦即租金相对不高。

  在全美76个大城市(25万以上人口)的住宅租售比中,除极端情况如底特律之外,其他75个城市的租售比在10.73-45.02之间。对应的租金年回报在2.2% - 9.3% 之间。不幸的是:越是房价增幅可能较高的大城市,租售比也越高,亦即租金回报越低。中国人最偏爱的加州,租金年回报普遍在4%以下。其他大城市也基本在6%以下。

  这个租售比是没有考虑空置率的。美国住宅出租的空置率约为12%,那么租金年回报就要打88折。但事实上,外国人在美国购房,空置率普遍更高。如此,租金年回报估计为3-5%左右较为合理。

  正因为住宅的租金回报不理想,有些人就铤而走险,采取同一户住宅租给多个房客的做法,提升租金。然而,这在很多州都是违法的。一宅多户,法律上就成了“公寓”而要适用不同的管制规章,绝大多数一宅多户的房东都没有做到。这种非法获利的方式,我们这里不予考虑。

  2、房产税

  美国房产税综合税率大致在0.4%-1.9%之间。不过由于房产税是依据房屋的评估价,经常会低于实际价值,所以实际税负还可以打个不小的折扣。故可认为在0.3%-1.5%之间。

  综上所述,考虑了租金和房产税因素后,美国10都市圈房产投资的综合年化回报率大约为:

  20年:6.2% - 9.4%中值:7.8%

  10年:0.9% - 4.1%中值:2.5%

  5年:5.5% - 8.7%中值:7.1%

  3年:10.0% - 13.2% 中值:11.6%

  3、按揭杠杆

  中国房产投资者都知道,使用按揭杠杆能够极大放大投资的收益。然而这是在中国的特殊国情下才成立,因为贷款利率低而房产增幅高,利差空间大,加杠杆才能套利。这个情况在美国并不成立。

  从权威的美国按揭利率可以看到,30年固定按揭利率在3.66% (2012年)- 16.63% (1981年)之间浮动。

  当然,历史数据对于眼下的借款者并没有参考价值。目前,这个利率是4.17%。今年估计是4.5%。

  但这个是基准利率。实际根据信用状况一般还要上浮。中国人在美国买房,由于缺乏当地信用记录,通常在这个基础上要上浮1-3%。所以中国人目前能拿到的实际按揭利率应该在5.5% - 7.5% 之间,甚至有可能更高。

  对比上面的综合年化回报可以看出,利差空间很小,甚至是倒挂(即贷款利息超出了房产孳息)。因此,在美国投资住宅,用个人按揭贷款加杠杆,并不能显著增加回报,反而可能导致亏损。

  4、修缮维护费用

  以上估算尚未考虑房屋保险、修缮等费用。别的不说,光是房前屋后的草坪,维护起来一年就开支不菲。综合来算,在美国,住宅主要还是一种消费品,指望作为投资是不大靠谱的。

来源:新浪财经 [关闭] [收藏] [打印]

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