倪红日:住房征税应从交易环节转向保有环节

  时间:2013-03-19   浏览次数:0

  2012年底以来,北京等热点城市和中心城市房价出现明显反弹。2月20日,国务院常务会决定再度调控房地产市场,并于3月1日公布政策细则,其一是要求严格执行对出售自有住房应按转让所得的20%计征个人所得税。政策发布后,各地房地产交易大厅居民连夜排队过户,二手房成交爆增。

  从严征收售房个人所得税,能否抑制房价上涨?国务院发展研究中心研究员倪红日接受财新记者专访时称,目前情况下,在交易环节增加税收,只会推高房价。房价只有在供求平衡或者供大于求的情况下,才能基本平稳甚至下降。

  她认为,目前中国住房市场,因总体上供给小于需求,税负转嫁刺激房价上升的可能性更大,这会进一步刺激投资投机性需求,形成恶性循环。最好的政策工具是在保有环节征税,尤其是对占有多套房产的人征收。

  财新记者:国务院3月1日公布新“国五条”细则,就房地产市场调控政策提出细化要求,其中被认为作用最大的是,对出售住房严格按转让所得的20%计征个税。如何评价这些政策?

  倪红日:“国五条”及其细则是国务院根据近期房价出现上涨苗头和情况采取的措施。中央对房地产调控的目标是,既要防止泡沫,也不能导致房价大幅下滑、房地产市场衰退。政策方向把握是没有太大问题的,但是政策把握的精细度还要提高,现在有点粗糙。

  从实际情况看,中国的二手房交易是分层次的,既有投资性需求,也有自住需求,很多是因居住地变换、工作变动、小房换大房等的正常交易,但是,“国五条”细则一刀切,并没有区分这些需求。

  财新记者:对住房在交易环节征税,能否达到抑制房价上涨的目的?

  倪红日:按转让所得的20%征收个税,我认为有两个考虑,从短期看是为了抑制房价,从中长期看是通过税收调控来实现收入再分配。

  中国的住宅绝大多数已经市场化,房地产价格主要取决于供求关系。个人所得税的严格征管,能否起到抑制房价的作用,关键是看政策能不能促进供给增加,限制不合理需求。

  从短期看,对转让住房所得严格征税,会促使售房者提高房价,税负会转嫁到买房者身上,短期内并不能起到抑制房价的作用。而从需求方来讲,则要看市场能否持续接受转嫁后的价格。

  目前中国住房市场,总体上看是供给小于需求,税负转嫁刺激房价上升的可能性更大,这会进一步刺激投资投机性需求,形成恶性循环。

  财新记者:现在我们看到的情况是,各地房地产交易大厅连续多日出现了连夜排队过户。市场买卖双方对政策有些恐慌,如何理解这种现象?

  倪红日:这是市场正常、合理的反应,说明按转让所得20%征收个税的措施“有点猛”,也说明市场判断政策会导致房价上涨。按交易所得严格征税,会使买方和卖方利益都受到影响,作为卖家,想把自己负担的税收转嫁给买方,买方是想规避这块支出,所以大家拼命想在政策实施前把房子卖掉或买到所需的房子。出现了短期内买卖住房数量集中上升的情况,这反而导致房价快速上涨。

  财新记者:对售房所得按20%征收个税,这是对既有政策的重申和强调,为什么此前没有按此方法执行?

  倪红日:《个人所得税法》确实规定,财产转让所得要征20%的所得税,但实践中很长一段时间并没有征收,开始征收后也没有按差额20%的方式。从操作上看,确定转让所得确实有一些难度,在确认计税依据前还需要扣除一些成本费用,而这些扣除依据并不容易准确、公平地获得。

  财新记者:现在具备了按转让所得20%征税的条件吗?

  倪红日:现在一些城市已经对产权比较明晰的房产开始做了市场价格的批量评估,以此作为计税依据就比较现实,这解决了现在价格评估的问题,排除了一些难度,但原来买房时的价格确定和扣除,还存在一些问题。

  财新记者:你不太赞成交易环节加税,那在房地产调控中,税收的作用应该体现在什么地方?

  倪红日:最好的工具还是在保有环节征税,也就是对住宅增收房产税。从理论上来讲这有利于抑制一部分需求,同时还会使部分拥有多套房的人出售房产,增加市场供给。我们这方面的改革有点滞后。只有在供求平衡或者供大于求的情况之下,房价才能基本平稳甚至下降。

  财新记者:重庆、上海房产税试点已经推行了两年多。你说的保有环节征税,是扩大试点地区,还是有更大的改变?

  倪红日:现在的税法是针对房子征收房产税,针对土地征收土地使用税,未来改革的关键核心点是合并计税依据。应该在一两年内完善税制,将现行房产税和城镇土地使用税合并,出台新的房地产税。

  在实施过程中,可以先对经营性房地产按新的房地产税征收,而对住宅是否征收房地产税,以及房地产税的税率、扣除标准等的设定,应由地方政府根据当地情况来确定。

  记者点评:房地产调控一轮接着一轮,可能延缓了上涨速度和幅度,但并未改变房价成倍上涨的事实,大中型城市尤其如此。在土地供给垄断,住房供需均人为扭曲的积弊下,看似正当的抑制投机投资需求的对策,却收获了非理性的结果。在利益牵涉日益广泛、深入的今天,房地产市场已不能依赖某项政策的单兵突进求得决策者期望的市场平稳。

来源:财新网 [关闭] [收藏] [打印]

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