姚美雄:2014年房地产市场拉开软着陆序幕

作者:姚美雄  时间:2014-04-03   浏览次数:0

  ●美元逐步走强将使“热钱”流出,加上中国自身的流动性不能再多发,流动性趋紧将成为一种常态,这将对房地产价格带来很大冲击。

  ●2022年至2025年4年间,每年将净减1100万人以上,到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%,青年人口的大幅减少,对房地产需求将会大大缩小。

  ●十八届三中全会开启全方位的改革,将有效释放市场化、服务业化、城镇化和创新的潜力。在全球化背景下,国外某些学者唱衰中国不是认识不足就是别有用心。

  随着中国改革转型发展开启新篇章、人口结构的转变及美联储宽松货币政策的退出,多年来一路高歌猛进的中国房地产市场有望迎来拐点,房地产市场软着陆将在2014年拉开序幕。

  当前房地产泡沫十分明显

  房地产泡沫是指由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。笔者认为,中国的房地产市场存在较严重的泡沫,“宁炒一座楼、不开一家厂”现象盛行,大量资金脱离了其他实体经济流入房地产市场,引发了房价异常上涨,幅度明显超出了经济的实际增长水平,也大大超出了百姓的支付能力。

  根据IM?F测算,中国一线城市的房价已经超过了纽约和伦敦,世界十大最贵的房地产城市,有6个在中国内地。然而,中国的人均收入尚不及发达国家平均水平的七分之一,且生态环境与发达国家相差甚远。

  某种程度上,房地产已经绑架了中国经济,房地产只是服务业一个子行业,然而,2013年,房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的四分之一,占服务业投资总额比重近一半;全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产;全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业,而且在不少地方实质上已是主导产业,房地产已经到了大而不能倒的地步,资源错配十分严重。

  房地产泡沫存在几大危害

  首先,抑制消费和内需。在欧美等外部市场需求萎缩呈现中长期趋势及国内产能严重过剩情况下,传统的出口导向、投资拉动已难以持续,急需尽快转到内需为主、消费拉动发展轨道上。但是高房价增加了居民的生活成本,挤压了消费空间,影响了消费扩张和升级。

  当前中国居民消费率只有36%左右,远低于美国70%以上的水平,不仅大大低于发达国家水平,也比同等收入国家水平低了很多。产生这种状况原因是多方面的,但高房价是一个重要因素。

  其次,造成实体经济空洞化。当前制造业年平均利润只有8%左右,而房地产利润至少在20%以上。房地产的暴利,使得房地产具有巨大的“虹吸效应”,将社会资本、土地、劳动力等主要生产要素都吸引到房地产行业里,造成房地产“一枝独秀”,加剧了经济结构失衡。

  过去十多年中国房地产的持续繁荣,不仅使房地产价格快速向全球最高峰靠拢,也使几乎所有的国有企业和大型私营企业甚至不少高科技企业也参与到房地产开发中来。不少非房地产企业积极参与房地产,弱化了主业的发展,于产业和企业而言,也妨碍了对技术的研发与改进、品牌的建设和投入,导致主业荒废、竞争力下降。过去十多年中国的经济增长居世界之最,G?D?P总量已位居全球第二,但在此期间并没有产生出世界级的技术品牌,这与房地产的膨胀有着很大关系。

  再次,阻碍城镇化进程。城镇化是现代化的重要标志之一,也是扩大内需的重大?潜?力?所?在?。?目?前?中?国?城?镇?化?率?达53.7%,实际城镇户籍人口只有35%,与发达国家80%水平相差甚远,也大大低于同等收入水平国家。新型城镇化的着力点在于实现人的城镇化,在于农民工转变成市民、农民变市民。高房价阻碍了城镇化的提速,即使解决了城乡分割的户籍制度,面对高房价,城里人都要老少两代甚至三代合力才能凑齐首付,更何况积蓄甚少的农民,农民工不仅买不起房也租不起房,很难转变成市民,这将导致新型城镇化战略目标存在难以实现的风险。

  最后,孕育金融危机风险。银行资本既是房地产投资过热的制造者,又是风险的最终承受者。大量资金沉淀在房地产,一旦房地产泡沫破灭,房价、地价大幅度下降,银行将承担极大风险。

来源:经济参考报 [关闭] [收藏] [打印]

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