匡贤明:消费主导时代的楼市不会崩盘

作者:匡贤明  时间:2014-05-26

 

  中国将迎来史无前例的城镇化进程,随着城镇化率的不断提高,越来越多的农业转移人口在城镇定居,融入城镇。这将带来巨大的住房需求。房地产市场目前所经历的,是增长方式转型时期从超高速增长向正常增长的回归,而不是崩溃。

  过去房地产的高速发展,实际上是在投资主导这种增长方式下的产物。

  对房地产发展的趋势,各方有不同看法。一方面,有人认为中国房地产开始在崩溃,尤其是一些地方的房价出现下跌后,持这种看法的人不断增多;另一方面,也有人认为,房地产崩盘是危言耸听,理由是“政府不允许,老百姓也不答应,而开发商更不乐意”。

  作为我国重要的产业,房地产未来几年的发展态势如何,牵动全局。然而,客观地看,中国作为正处于转型关键时期,转型、改革、增长交织相融。最大的变量是中国制度变量与中国改革。离开这个变量探讨某个具体行业的发展前景,即便不是刻舟求剑,恐怕也会一目障叶。具体到房地产行业同样如此。

  从大的格局看,中国正处于从投资主导向消费主导转型的关键时期,这是两个具有实质性区别的发展模式,而房地产在其中所发挥的作用迥异,决定其行业发展空间和行业要素趋势的基础因素,也将发生重大变化,恐怕不能简单说房地产会崩溃或者会继续繁荣。

  投资主导时代的房地产

  在投资主导时代,经济增长主要依靠投资拉动。客观地看,不少地方政府在过去二十年中,确以追求GDP增长速度为首要目标、以扩大投资规模为重要任务、以土地批租、房地产和重化工业项目为突出特点、以资源配置的行政控制和行政干预为主要手段。由此实现了经济的快速增长。而在这个进程中,房地产行业扮演着重要的角色。

  2000年以来投资率不断增长,其中很大一部分是房地产投资与重化工业投资所贡献。房地产行业的关联度大,涉及到的相关产业多。这使得房地产的投资系数要超过其他行业。在以做大GDP为目标的地方政府眼中,这无疑是拉动经济总量最有效的一块法定。“要投资,抓地产”,把房地产行业作为支柱产业,成为各级政府的共识。

  此外,在一级土地垄断下,在宽松的货币政策下,房地产的发展如同打了兴奋剂,销售额和单位价格扶摇直上。这反过来又强化了房地产的投资属性,淡化了房地产的使用属性。

  但是,房地产由此也承载了投资主导模式下大量的风险。根源在于,房地产价格上涨长期超过城乡居民收入上涨,必然带来大量的过剩。而这有可能成为危机的触发点。

  第一,加剧房地产关联的产业产能过剩,例如钢铁、建材等产业。以钢铁为例,从2011年四季度开始,钢铁主业每个季度都是亏损的。目前中国钢铁行业的富余产能已经达到2亿吨,产能利用率约72%。2014年1月重点统计单位亏损10亿元,企业亏损面达到43%,创历史新高。

  第二,影响地方财政稳定性。目前超过30%的全国财政收入、50%以上的地方财政收入来自房地产。最近有研究表明,我国23个省市的“土地财政依赖症”的山西超过20%,最高的浙江达到66.27%。土地财政要变现,离不开房地产这个载体。

  第三,很可能触发债务危机和金融危机。近30%的全国信贷资金及3/4的影子银行资金流向房地产,若泡沫破灭房地产行业过高的高杠杆率就会引发债务危机,进而引起投资需求收缩,在市场放大悲观情绪的条件下,局部的金融危机也很可能会被触发。

  因此,过去房地产的高速发展,实际上是在投资主导这种增长方式下的产物。问题在于,这种方式确实难以再继续下去。在政府主导下投资主导增长已不可持续,这将成为房地产行业发展最大的变数。

  消费主导时代的房地产

  中国转型的方向是什么呢?就是从投资主导转向消费主导。所谓消费主导,就是充分释放城乡居民消费潜力,以此形成经济增长的内生动力。在这个消费主导的增长格局中,房地产行业发展既面临重大挑战,但同时也面临新的战略机遇。

  人们的共同认识是,中国是一个巨大的市场。摩根士丹利在《2020年前的中国经济》报告中指出,未来10年中国经济将迎来国内消费需求井喷的黄金(1293.00, -2.00, -0.15%)时期。2020年中国消费总量将达到美国的2/3。我们初步估算表明,到2020年,我国潜在消费规模将达到50万亿元的规模,进入到真正的大众消费时代。

  从投资主导转向消费主导,至少将对市场中的行为主体带来深远影响,并由此形成奠定新的增长方式的微观基础。

  在这个背景下,房地产行业发展的既有逻辑发生了深刻变化。

  第一,地方政府不再以“GDP论英雄”,意味着对投资的关注度将逐步下降。尤其是随着中央对地方政府政绩考核的转变,更关注民生,更关注公共服务将成为基本趋势。作为支柱产业的房地产,其重要性将下降。

  第二,随着保障性住房的不断兴建,住房保障体系建设不断推进,可能会形成对现有房地产强大的替代效应。如果按着《国家新型城镇化规划》大部分低收入者将被纳入到住房保障体系中,客观上对刚需会有影响。

  第三,过去宽松的货币政策、倾斜的产业政策可能发生实质性变化。这意味着过去房地产发展的加速器开始淡化。

  因此,从消费主导的角度看,最大的变化是房地产可能不再被视为支柱产业,相关的政策以及社会预期都将发生明显变化。

  从投资主导向消费主导转型的房地产发展

  从投资主导向消费主导的转型,并不意味着房地产面临崩溃。说这个行业崩溃,恐怕忽视了我国从投资主导向消费主导转型的另外一方面。这就是伴随着消费主导的转型,中国将迎来史无前例的城镇化进程,房地产市场将更加分层化,从而使每个层级的市场都有一个健康发展的空间。从这个角度看,中国房地产市场目前所经历的,是增长方式转型时期从超高速增长向正常增长的一个回归,而不是崩溃。

  我国当前的城镇化率为53.73%,农村人口为6.3亿人。按着城镇60%的城镇化目标,未来几年还将有2.1亿人进入到城市。尤其是随着人口城镇化率的不断提高,越来越多的农业转移人口在城镇定居,融入城镇。这个过程将带来巨大的住房需求。与过去更多的关注住房的投资属性不同,人口城镇化进程中带来有真实需求的住房消费。尤其是而随着房地产市场的逐步理顺,商品房、保障房双轨并行,各行其职,将带来为房地产业带来巨大的真实消费。

  第一,在保障性住房上,有学者的研究测算表明,“十二五”末的2015年和“十三五”末的2020年城镇家庭户数预计分别为25543.11万户和29743.82万户。如果按人均建筑面积13平方米及以下来计算,“十二五”末和“十三五”末的全国城镇住房保障需求量分别是3347和3897万套,占全部城镇家庭户数的比重(覆盖率)为是13.10%。

  如果按人均建筑面积16平方米及以下来计算,“十二五”末和“十三五”末全国城镇住房保障需求量分别是4043万套和4708万套,占全部城镇家庭户数(覆盖率)是15.83%。

  如果按人均建筑面积19平方米及以下来计算,“十二五”末和“十三五”末全国城镇保障性住房需求量是4507万套和5248万套,占全部城镇家庭户数的比重(覆盖率)是17.64%。

  第二,在商品房上,有研究表明,我国城镇化率每提升一个点,将会有1000万的人口转移到城市,如果按照每人住房面积20平米来算,在原有基础上每年需新增2亿平米的住宅。

  因此,对于房地产行业来说,消费主导时代的到来,经济增长方式转型的加快推进,并不意味着市场空间的缩小,而只是意味着过去支撑高速增长的因素发生变化,意味着过去高速增长开始向中速增长回归。当然,在这个进程中还将面临这样那样的外部冲击,包括货币政策的冲击等,但只要把握住消费主导的基本趋势,大致可以判断房地产行业发展的新特点和新机遇。

  

来源:中国改革论坛网 [关闭] [收藏] [打印]

我也来评论 文明上网,理性发言!   查看所有评论
© 中国改革论坛网 版权所有 不得转载 琼ICP备10200862号 主办单位:中国(海南)改革发展研究院
建议用IE5.5以上版本浏览 技术支持:北京拓尔思信息技术股份有限公司 Design by Ciya Interactive