房地产市场两极分化的形势警示我们亟待纠偏违背规律的宏观城市发展布局

作者:黑龙江省七台河市卫计委 杨海波  时间:2016-06-14

 

  近年来,房地产市场价格在一二线城市与三四线以下城市之间两极分化的趋势越来越明显。一方面是三四线以下城市房地产去库存难,价格处续走低;另一方面是一二线城市新的地王频现,价格持续高涨。遗憾的是,面对这样的形势,人们的调控视野一直在直接调控的时机上寻找平衡点,而没有跳出调控视野在更大的视域和更广阔、更深邃的经济规律和人口分布规律、城市分布规律上寻找更本质的原因、寻找更根本的解决办法。

  一、违背人口分布规律的城市分布失衡是导致房地产市场价格在一二线城市与三四线以下城市之间两极分化,进而导致社会分配两极分化等诸多问题的最根本原因

  本人2014年发表的《人口分布的深层次规律及其对我国城市化战略的重要指导意义》一文,已对人口分布的深层次规律与城市分布规律做了详细的揭示。在一个国家中,无论人口规模和国土面积规模如何,中心城市人口占全国人口的比重、一线城市人口占全国人口的比重、二线城市人口占全国人口的比重、三四线城市人口占全国人口的比重以及小城市人口占全国人口的比重有一个恒定的区间。这个规律,不论是在发达国家还是在发展中国家,概莫能外。但是在我们国家,由于过去计划体制以及在改革开放后在城市发展布局上一直沿用计划体制,使得我们的这些比重全部和大幅度小于世界水平。也就是说,不论是北京、上海两城市人口占全国人口的比重、二线城市人口占全国人口的比重、三四线城市人口占全国人口的比重以及小城市人口占全国人口的比重,都过于偏小。换一句话说,相对于我们的国土面积、相对于我们总人口规模,北京、上海两城市的发展规模还不够大、人口规模还没有满足经济社会发展内在规律的要求。同样,一线城市的数量、规模和一线城市的总人口、二线城市的数量、规模和二线城市的总人口也没有达到或满足经济社会发展内在规律的要求。

  由于我们的核心城市规模和人口数量,一线城市的数量、规模和一线城市的总人口、二线城市的数量、规模和二线城市的总人口都没有达到或满足经济社会发展内在规律的要求,而经济社会发展的内在规律又要求核心城市规模和人口数量,一线城市的数量、规模和一线城市的总人口、二线城市的数量、规模和二线城市的总人口必须到到相应的比重,达到相应的规模、相应的数量。这种矛盾的直接外在表现就是,一方面,一二线城市城市的发展内在地不断地吸收着大量的外地劳动力人口,另一方面,一二线城市又不能将这些人口按照经济社会发展的内在规律要求将这些劳动力人口吸收和转化为城市的体制内人口。流动人口年年流动,一代一代流动,30余年了,还在流动。

  这种矛盾的深层次外在表现就是,因为违背经济社会发展内在规律,即违背人口分布规律和城市分布规律,而在经济社会发展上反馈出一系列的影响经济社会正常发展的矛盾和问题。

  第一,面对人口按规律的流动,一二线城市在基础设施和房地产供给上连续30多年,年年是措手不及,在城市规划与城市建设上表现出极大的被动性和盲目性。共给侧满足不了需求侧,结果导致房地产价格畸高不下,而且仍然步步攀升。

  第二,近期,三四线城市人口继续向核心城市和一二线城市流动,致使三四线城市房地产去库存难,房价持续走低;同时,核心城市和一二线城市基础设施和房地产供给继续严重不足,房价持续走高。这一矛盾,加重了30多年的矛盾积累。人民日报6月1日刊文:“树不能长到天上,房价也一样”。但是,如果不能顺应和驾驭经济社会发展的规律,不能顺应和驾驭人口分布规律和宏观城市分布规律,仍然人为限制核心城市和一二线城市按照自然规律的发展,对核心城市和一二线城市房价的过快增长,又能奈何?

  第三,城乡居民收入两极分化也是违背人口分布规律和城市分布规律的结果。5月31日,北京师范大学教授李实在Oxfam Workshop所做的关于中国收入分配不平衡问题的主题报告证实,进入新世纪以来,虽然全国范围内整体的基尼系数在缩小,那是因为城乡收入差距在缩小,但在城乡内部,收入分配差距在继续扩大。其中城市内部收入差距扩大的主因是房地产价格飙升。而在2010年以前,城市房地产价格飙升是一种普遍现象,是城市化进程的阶段性反映。但2010年以后的6年间,城市房地产价格飙成为一种结构性问题。即这只是核心城市和一二线城市的独有现象。因此,核心城市和一二线城市不能依据人口分布规律和城市分布规律超前规划、超前发展所导致的核心城市和一二线城市房地产价格飙也就是城市内部居民收入两极分化的主要原因。

  第四,城市内部居民收入两极分化,必然导致社会财富向少数人集中,必然抑制社会总消费水平提高,进而影响经济社会健康发展。

  第五,城市内部居民收入两极分化或社会财富向少数人集中,必然影响中产阶层扩大,必然影响加剧社会不公,激化社会矛盾。

  二、核心城市和一二线城市的优势、潜力和症结

  优势是核心城市和一二线城市具有较强的活力,经济凝聚力和人气凝聚力超过其他城市。在经济上,具有较强的微观发展活力,科技创新、管理创新和开拓市场能力、企业组织能力,都超过其他城市。集中表现是,吸纳劳动者的能力超过或远远超过城市发展建设本身所能容纳和提供的劳动者数量,形成人口特别是劳动力人口流动的盆地,集聚了大量的外来人口。

  这些城市的优势还表现在崇尚创新、崇尚创造、崇尚劳动的价值观和文化氛围。

  潜力是在人口分布规律和宏观城市分布规律的强力表现:当核心城市和一二线城市人口占全国总人口的比例没有达到人口分布规律和宏观城市分布规律所要求的区间时,这些城市的资本增值速度远高于其他城市的资本增值速度。对于企业而言,在其他条件相同的情况下,这些城市的利润率要远高于其他城市,利润更是远大于其他城市。对劳动者个人而言,付出同样数量和强度的劳动,这些城市的货币工资回报要远高于其他城市。对资本和个人而言,资本的投资机会多,个人的发展空间大。

  症结是核心城市和一二线城市自身优势所带来的发展趋势、自身潜力所带来的发展潜力,同落后的城市规划、城市建设之间的矛盾。具体而言,一是经济的活力和凝聚力所带来的经济吸纳力同滞后的城市对劳动者人口的容纳力相矛盾。二是先进的微观企业文化和价值观同落后的城市规划和建设指导思想相矛盾。

  三、应对策略

  应该在以下四个层次上积极应对。

  第一,在国家战略的层次上,要确立新的指导思想和新的发展模式。新的指导思想就是在深刻认识人口分布规律和城市分布规律的基础上,继续扩大、发展和完善现有的北京和上海两个核心城市,再努力培育8—12个空间分布均衡的国际性大都市,同时扶持特色的有国际性竞争力的中小城市。新的发展模式就是城市的服务功能与城市的发展功能要相衔接、相配套。仅仅是城市的发展功能上去了还远远不够,城市的服务功能不仅也要上去,而且还要超前。要改变以往的以城市的发展功能牵引城市的服务功能模式,要建立和形成以城市的服务功能引领和带动城市的发展功能的新模式。

  与确立新的指导思想和新的发展模式相适应,必须克服在城市发展建设上一直存在的思想落后的态势。这种思想落后的态势就是改革开放以来一直存在的城市规模有限论。其特征为,城市的预期规模不是基于人口分布规律和城市分布规律,而是基于当时有限的落后的城市服务功能。当城市的服务功能满足不了城市的发展功能时,不是按照人口分布规律和城市分布规律的要求去超前规划和主动增强城市的服务功能,来满足城市的继续发展需要,而是以当时落后的城市服务水平为标尺,认为城市的规模不能再扩大了、城市的服务功能不用再完善了,认为只要把城市的发展规模控制住就行了。这是削足适履。结果不可避免地出现阻碍城市发展的情形。具体情况就是,没有认识到和不能照人口分布规律和城市分布规律的要求,超前规划和建设城市,以不断适应因流动人口流入不断提高城市服务功能和扩大城市人口规模,而是在城市人口扩大到一定程度后被动地认为应将城市预期规模有所扩大。而且对规模扩大程度的预期,也仅仅是在当时城市功能所及(眼前)的视野内被动应付。结果,预期的和规划建设中的城市规模就像挤牙膏似的一点点扩大,城市的规划缺乏长远性、预测性、前瞻性。致使几十年前的城市基础难以按照几十年后的发展要求进行高效的改造,城市发展的成本被大幅度提高。城市的发展始终是在人为的束缚中前进,而不是按照规律和主动性自由地发展。

  这种逻辑类似于上世纪六七十年代对城市满足不了城市青年就业,不是通过发展经济去解决,而是采取知识青年上山下乡的方法。

  第二,在核心城市的战略上,也就是对北京和上海两个城市,要继续提高两个城市的服务功能,特别是以交通、教育、医疗等为主要内容的服务和容纳功能,为继续适当地扩大城市规模奠定城市继续发展的基础。

  第三,在一二线城市的战略上,既要按照人口分布规律和城市分布规律的要求提前规划,以适应城市规模继续扩大的趋势,也要结合自身潜力,确立建设和形成具有特色和国际有竞争力的世界级一线城市,同时成为国内次核心城市的目标。并根据这一目标,超前规划,超前预留城市体量,为城市将来顺利发展创造有利的空间和低成本条件。

  第四,在三四线以下城市的战略上,也应该按照人口分布规律和城市分布规律的要求,找准自身定位,确立合理的规模目标和水准目标。

  第五,城市群建设也要按照人口分布规律和城市分布规律的要求,为城市发展战略服务。在具体工作中,既要服务于城市的分工协作,也要服务于城市发展在规模空间上的定位,搞好城市群内的城际交通规划。

  

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