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赵晓:政府必须像戒毒一样戒掉对房地产的依赖

——访北京科技大学经济管理学院教授赵晓

作者:特约记者 陈蹊默  时间:2011-04-14

这一次不会再是“空调”
  《浙商》:在房地产宏观调控方面,您曾经数次提到“狼真的来了”,您是否认为这一次的调控和以往的几次都不一样?
  赵晓:这次如此严厉的调控,包含两个背景,首先是和宏观经济有关。一季度经济数据让中央下定了调控的决心。其次这次调控跟过去不同,更政治化了。其实我们从2003年就开始房地产调控,但每次越调房价越涨,最后调控都变成“空调”,成为民众对政府公信力的最大挑战。有人说本届政府的考验就在对房地产调控上,我认为此言不虚。
  中国政府必须痛下决心像戒毒一样戒掉对房地产的依赖,再也不能像过去那样只依赖房地产来支撑经济增长。所以没有后路,只能往前走。打击投机性需求、挤压楼市泡沫、遏制房价上涨的目标,铁定要实现。因此,本轮“铁腕”调控只能算是万里长征的第一步,接下来,政府应该尽最大的努力避免重蹈以往“调控——放松——调控”的怪圈。
  《浙商》:您认为这次房地产调整会持续多久?政府在房价跌到一定程度后就会像上次那样出手救市吗?
  赵晓:相信房价会出现向下修正的趋势。新政大幅提高了购买二套、三套房以及异地置业等的门槛,而且人们已经形成对房价下降的预期,因此未来全国楼市将出现一段低迷期。尤其是库存充足的城市,会出现价格下跌,并且不会在短期内反弹,不会再出现上次实施宽松优惠政策救市的情况。
  前段时间我们在地产圈内做了个小规模的调查,六成受访者认为成交量恢复、价格企稳要等半年之后;其余四成认为会在3-6个月内企稳。
  一线城市的成交量受到的影响可能更大一些,八成受访者认为会大幅下降;有一半受访者认为一线城市普通住宅(如北京五六环附近或之外区域)的成交价格会大幅下降,降幅在20%以上);还有三成认为会小幅下降;只有二成认为会比较平稳;四成受访者认为一线城市高档住宅成交价格会大幅下降,有一半认为会小幅下降,只有一成认为将会比较平稳。
  大家对二三线城市的看法相对乐观,二成受访者认为二线城市成交量会大幅下降,八成认为会有小幅下降。三线城市有七成受访者认为新政影响不大,二成认为可能会有小幅下降,只有10%受访者认为会出现大幅下降。
  《浙商》:这轮调控对开发商的影响会有多大?什么样的开发商能生存下去?
  赵晓:房地产仍有长远的发展空间,但地产公司将来会分化,优胜劣汰,能够适应环境变化的才能生存下来。强者会更强,特别是那些准备好迎接房地产竞争新格局的公司。既能建好商品房,也能快速建好规模化保障房的开发商,会有新的机会。虽然保障房利润率很薄,但市场大,如果能控制好成本,占有更大的市场份额,前景也会很好。真正负责任的开发商不会希望房价暴涨,也不希望暴跌,最好是比较平稳,实现可持续发展。那些房价一涨就赚了很多钱、一跌就不知所措的企业,就比较危险。
  《浙商》:一些开发商得出的经验是,上一次调控,笑到最后才是真正的赢家,那些努力扛着不降价的开发商在楼市复苏后赚得最多,这个经验适用于这一轮调控吗?
  赵晓:我不认为这一轮可以撑着不降价,我认为这一次不会再是“空调”,该降就降,该跑就跑吧,别再等了,等的结果可能就是慢性自杀。
  从楼市调控走向全面改革
  《浙商》:您预计未来半年国际经济复苏情况如何,对中国宏观经济有多大影响?
  赵晓:世界经济二次探底的风险依旧很大,欧洲债务危机可能会成导火索,现在大家都在猜测,谁会是下一个希腊?这就带来了不确定性。这轮金融危机后的反弹主要是由财政刺激政策所拉动的,而目前美国等国家经济刺激政策正在逐步退出,国内经济政策也释放了较明显的收缩信号,存款准备金率接近2008年的最高水平。历史上看,1998年亚洲金融危机后就出现了二次触底。
  尽管次贷危机后的中国复苏表现最好,但是由于中国经济对外需的依赖,如果国外经济出现二次探底,中国也很难独善其身。而人口红利接近尾声,房地产泡沫带来的强的动力不再,这三个发动机动力减弱,使得中国经济可能要面临改革开放三十年以来的一次大挑战。如果经济的基本面不好,那房价和股价一样都是撑不住的。
  《浙商》:您一直认为,制度不改革,政府宏观调控就很难起到根本效果。那么怎样治本呢,您有哪些建议?
  赵晓:如何巩固楼市调控来之不易的成果,防止楼市再度反弹甚至是报复性反弹,关键是如何避免中国经济因“三大动力”消失而步入增长的黄昏。
  中国政府必须有极大的改革紧迫感,抓紧经济从国际金融危机中一度衰退,如今走向反弹的宝贵机会,从楼市调控走向全面改革,以改革来稳固房地产调控成果,并通过改革寻找到新的增长点,从而取代对房地产的依赖,实现中国经济的再次腾飞。
  楼市调控的重拳出击是不够的,改革意味着利益分配方式的调整。必须重建中央和地方的财权与事权关系,中央给土地财政型的地方政府解套,为此要考虑启动地方发债权。更重要的是,要在农村土地的流转以及耕地调剂等方面寻求突破,使得级差地租得以按市场方式重新配置,由此既平抑房价又增加百姓收入,从中设法寻找到新的经济增长点和税基。要痛下决心、让住房回归居住消费的本质,为此要坚决抑制炒房投机,大力加强住房保障,把老百姓的购买力从住房中释放出来。要坚决终止“国进民退”现象,让财富从垄断领域更多地进入到一般竞争性领域,并通过改革塑造新的产业增长点,引领民间资本的新流向,同时为中国新一轮的发展创造更好的机会。

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