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社会改革

房地产调控的三难处境

作者:肖国元  时间:2012-07-14   浏览次数:0

  7月初,中国指数研究院发布的中国房地产指数系统百城房价指数显示,今年6月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米8688元,环比5月上涨0.05%,结束了2011年9月以来连续9个月环比下跌态势。而一些热点城市的房价上涨更明显。据搜房网监测,2012年1-6月,广州十区二市新建住宅网签均价为11777元/平方米,比去年同期的11258元/平方米上涨4.61%。其中第二季度出现均价连续3个月环比上涨。

  房价的松动受益于政策的调整,其中最明显的就是央行连续两次降息,其次还有各地出现的对限购限贷政策的松绑,原来铁板一块的政策走向瓦解。即使如此,住建部还是信誓旦旦:下半年房地产调控决心不动摇,方向不改变,力度不放松。面对这种矛盾的局面,民众不免疑窦丛生:房价会否结束调整返身向上?调控政策是否会走样变形?

  很明显,我们处在一个尴尬的境地:一方面,宏观经济低迷,需要政策刺激,因此降息是必要的,也是合理的;另一方面,作为宏观经济的重要组成部分,利率政策的调整不可能不作用于房地产市场。即使降息会在某种程度上激活房地产市场,让人担心房地产调控半途而废,恐怕也是“两害相权取其轻”的无奈选择。

  回顾近几年来的房地产调控,我们发现:1、作为国民经济的重要组成部分与支柱产业,房地产的调控对宏观经济的影响举足轻重。资料显示,房地产行业占国内生产总值(GDP)的比重接近20%,年贡献GDP接近3个百分点。如果房地产行业投资萎缩30%,就会减少GDP约1个百分点。因此,严厉的房地产调控会给宏观经济带来巨大的负面影响,而这种影响不一定是政府承受得了的。

  2、虽然中央政府调控房地产的态度很坚决,但不能保证地方政府在执行中不打折扣。为了严格房地产调控,全国各地从2011年上半年开始纷纷宣布各自为期一年的调控政策。到今年政策届满之前,许多地方打起了擦边球,以试探中央政府的态度。据不完全统计,截至今年5月底,已经先后有40多个城市微调了房地产政策,包括通过降低公积金贷款首付比例、增加购房补贴、利率优惠等。这些政策均为市场带来政策将走向宽松的预期,促进了购房意愿的释放。

  3、房地产调控行政色彩太浓,急于求成而采取了“一刀切”的策略,而且一度呈现出层层加码的趋势,以致颇具刚性的首次购房与合理的改善性购房等都被卡住。这种策略本身的合理性是大有问题的,极易导致过度紧缩,为日后的政策生变埋下伏笔。事实上,这样的房地产调控带来难以容忍的副作用:一是房地产投资急剧萎缩,卖地收入大幅下降,地方财政捉襟见肘;二是首次置业的刚性需求与合理的改善性购房需求被积压。

  通过对近几年房地产市场变迁的反思,我们可以看出,房地产的矛盾主要集中在两个方面:一是商品房供不应求,以致房价攀升太快,引发民众恐慌;二是政府在保障性住房上欠账太多,使得社会底层不满情绪升温。因此,加大商品房供应、加大保障房建设是最有效的应对策略。从2011年开始保障房建设加速,但见效需要时间。而增加商品房供应更牵连到土地制度、财政税收体制改革等一系列深层次难题,不可能一蹴而就。于是,我们选择了以限购限贷为核心的紧缩需求的短期政策,将合理房价预设为调控目标。对比过去的房地产调控政策,可以看出,限制需求只能应急一时,不可能从根本上解决房地产市场的矛盾。而将房价作为调控目标,更有作茧自缚的味道。

  近几年以来,关于合理房价的讨论连篇累牍,但即使拿世界通行的用于评价房价是否合理的指标——收入与房价比来监控房地产调整,也不能为我们提供可操作的政策。按照国际上通行的3-6倍的标准核定出来的合理房价,仍然有多达一倍的活动空间。因此,将房价作为调控目标,无异于将船定在一个浮动的锚上。这样,不仅政策本身的厘定会陷于两难境地,政策后果更是难以符合预期。

  总之,成为主导产业之一的房地产内置于宏观经济,让人有投鼠忌器之忧;而不触动令房地产市场紧张的深层原因,调控只能治标;将调控目标等同于调控房价,更使得“合理”房价失去理性基因。这就是房地产调控必须面对的三难处境。

来源:证券时报 [关闭] [收藏] [打印]

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