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社会改革

“以房养老”有没有未来

作者:  时间:2015-07-06

  
  
 

 

  作为一个新兴事物,“以房养老”在中国已开始探索,政府、银行曾从不同层面开展过“以房养老”。

  6月12日,领取“以房养老”产品的第一批国内客户,从幸福人寿领到了第一份养老金。

  这也是引发社会广泛关注的保险版“以房养老”项目,在国内经过十余年孕育后,对外发出的首批养老金。

  据报道,第一批国内客户覆盖了3座城市、5户人家、8位老人。

  有媒体人士注意到,中国保险监督管理委员会曾经发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,该指导意见宣布试点城市为北京、上海、广州、武汉,试点期限自2014年7月1日至2016年6月30日。

  也就是说,为期两年的试点期限已过一年,国内“以房养老”终于出现,并且只有一个产品,只向几个人发出了首批养老金。

  这种情况并不令人乐观。

  国内国外的“以房养老”难以比较

  据《时代周刊》报道,早在2013年,全国老年人口数就已超过两亿,“空巢老人”超过1亿。可见我国人口老龄化形势日益严峻。

  有业内人士相信,虽然没有调查数据表明愿意参加“以房养老”的老年人数量和比例,但目前超过1亿的“空巢老人”之中,有这个需求的潜在客户群体,应该是个比较大的数额。

  6月12日,75岁的黄阿姨领取了“以房养老”产品第一份养老金。“中华网财经”报道说,黄阿姨每月退休金3000多元,按照合同约定,她每个月领取到的养老金在万元以上。

  “这款产品现在每月为我额外增加了一笔养老金,我能继续住在自己的房子里,为自己和宠物提供更好的生活条件。”黄阿姨说,“将来等我需要被照料,考虑住养老院时,还可以把房子租出去,租金加上养老金,可以保证我安享晚年了。”   

  另一位客户是北京失独老人康先生,现在每月领养老金近万元。他说,“我盼了这么久,终于盼到了,很多人劝我不投保(“以房养老”),但我认准了这是好事,至少很适合我和老伴。”

  由于这是国内唯一的“以房养老”产品,并且刚刚实施,目前还很难确定它的优劣。现在所能做的,也许就是与国外的“以房养老”相比较。

  美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款,对象为62岁以上的老年人,采用了可以选择的多种形式,有的是联邦政府保险的倒按揭贷款,有的是由政府担保的倒按揭贷款,还有一种是金融机构办理的倒按揭贷款,发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。另外,在美国有些老人的“以房养老”,是为了寻求高品质的养老服务,他们往往将自有产权住房卖掉,住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。

  加拿大超过62岁的老人可将住房抵押给银行,贷款数额1.5万-30万加元,只要不搬、不卖,房产主权不变,可一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。

  新加坡60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。

  据媒体报道,国内目前的保险版“以房养老”,即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取养老保险金直至身故。

  “无论房价涨跌,老人领取的养老金不受影响,让老人无后顾之忧;待老人去世后,房价涨了归属继承人,房价跌了保险公司承担。”幸福人寿相关负责人介绍,“办理以房养老业务的老人只是将房子抵押给保险公司,房屋的归属权自始至终都不会发生改变,也不会发生所谓的老人百年之后房子归保险公司的情况。”

  这种说法看起来详细,实际上很片面,缺失一项主要的东西,即经营者怎样在项目中盈利,让项目得以维持和发展。我们看不到它的可行性,就不知道水有多深,无法将它与国外的“以房养老”方式加以比较。

  “以房养老”的人为困境

  6月16日,有媒体发表文章称,“以房养老”正在形成一些障碍,比如制度方面。

  北京大兴的老人张秀芹今年63岁,老伴去世,无儿无女,亲戚间来往也不多。近年来,她的身体越来越差,动了住养老院的心思,四处联系后看中了一家养老院,7月交费选房,9月入住。

  养老院房费一个月就5000元,除此之外看病、吃药也不是笔小钱。张秀芹如果把房子出租,月租金3000元左右,加上3000元出头的养老金,看起来不够用。她决定把房子卖了,负担以后住养老院的开销。

  卖了住房进养老院,也是“以房养老”的一种方式。广义上的“以房养老”有许多模式,包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、售后回租、招徕房客等,只要是盘活住房资产用以养老的,都可称为“以房养老”,老人可以根据个体的实际情况,灵活选择养老方式。

  张秀芹的房子虽在郊区,但离地铁站近,两居室,南北通透,采光也好。凭北京的房价,卖掉的话钱足以供她养老。然而,在中介挂牌两个月,来看房的足有七八十人,硬是成交不了。

  因为她的户口没有地方迁出,城里没有亲戚,农村不肯接收,养老院也没有接收户口的资格。买方或者不能在这里落户,或者落户后有许多麻烦。曾经有过这样的诉讼,卖方的户口不迁走,买方告上法庭,要求法院判强制迁出,结果买方败诉。

  上海也出现一个很相似的事例。早在2011年,上海为解决这类难题,想出设立公共户的办法并开始实施。但在将近一年之后,有位80多岁独居老人想卖房养老,办理户口迁出,当地街道派出所户籍管理部门的答复却是:“公共户”确实有,但不能为卖房子而将户口迁入。

  张秀芹的户口难题,最终得到了解决。她向北京人民广播电台的记者讲述了自己的难题,节目播出后接到了北京市公安局大兴分局的电话,工作人员告诉她,户口暂时挂在局里,等到将来,北京市公安局可能会设置一个公共户,那时再将她的户口迁移到这个公共户上。

  有报道称,北京市政府有关官员在广播里收听到张秀芹的困境,直接下令公安部门“特事特办”,给予解决。   

  “以房养老”提出多年未有实质进展

  2003年,时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发。

  2007年11月,上海市公积金管理中心传出消息说,“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。该试点方案暂定名为“以房自助养老”协议,与“倒按揭”模式不同的是,该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。此后,该方案除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外,再无取得进展的消息传出。

  2013年9月,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出试点“以房养老”。较早推出试点的中信银行,采用的是最为典型的“住房反向抵押贷款”:房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估后,每月给房主发放固定资金,房主身故后,由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖,所得用来偿还贷款本息,升值部分归房主所有。

  这种方式看起来不错,但细节上出了一点问题。中信银行规定,申请贷款人名下至少要有两套住房,贷款的最长期限只有10年。

  大方向与小细节,在这里形成了悖论。——迫切需要“以房养老”的,往往是那些只有一套自住房的低收入者。他们需要把唯一的自住房变现,成为改善晚年生活的经济来源。实际上,至少拥有两套房产的老人,只要出售一套房产所得到的钱,要远远高于金融机构提供的贷款总额,谁还会找金融机构贷款“以房养老”呢?

  据媒体报道,中信银行“养老按揭”业务推行以来,在很多城市无人问津,交易量为零。而在业内人士看来,“养老按揭”不被看好,有着更多更复杂的原因。

  只有北上广能够“以房养老”?

  按照中国保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,试点城市为北京、上海、广州、武汉。其中选择了3个一线城市、1个二线城市,可以看出“以房养老”试点必须得到成功的急迫性,也可以看出其“以房养老”方式更适合一线城市。

  从房地产价值变化角度看,一线城市可操作性要大于二三四线城市。一线城市“租房养老”的性价比更高,远远高于其他城市。这些也导致“以房养老”试点提出以后遭到了极大争议。

  对此,孟晓苏指出,产品的设计需要满足三个条件,即高房价的城市,高潜质的房屋,高素质的老人。而无子女老人和“失独老人”则是最合适的产品购买群体。很显然,这些条件适合比较小的范围。

  据前两年的估算,我国老人人均每年开销在3万元左右,这个数额对于二三四线城市的老人和家庭仍嫌较大。

  在不考虑未来房价风险情况下,如果二三四线城市单处房产价格评估值在40万,那么利用房产进行反向融资的额度在20万左右。如果借款人未来生存年限是25年,每月实际收入仅几百元,与实际需要的养老开销相差太多。显然这种“以房养老”模式优势不大。

  有评论人士指出,一线城市房地产涨幅越大,产生的泡沫也就越大,对于调控的恐惧也就越大,一旦遭遇经济下滑,房价可能出现断崖式下跌。而二三四线城市中,像杭州这样的城市房价降回到5年前的水平,温州、芜湖等大部分城市迫不及待地出手救市,鄂尔多斯、神木的“鬼城”报道也屡见不鲜。

  也就是说,在目前的中国,房价中的投机因素还没有挤出,充满了极大的不确定性,这对于北上广,对于二三四线城市,都成了推广“以房养老”的实际障碍。

来源:中国青年报 [关闭] [收藏] [打印]

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