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社会改革

城市分化对房地产供给侧改革提出新要求

作者:潘英丽  时间:2017-03-19

  与会嘉宾认为,中国房地产规模远大于日本,影子银行使中国可能面临更大风险,令人担心。同时嘉宾指出,落实建立长效机制,才能使房地产行业发展更健康。

  在“十三五”规划中,我国将有1亿人得到城市户口;到2030年,随着城镇化规划的实施,1.81亿至2.29亿人将从农村进入城市。为了满足迅速增长的城市人口住房需求,建新房或对现有房屋升级改造仍将是政府需要面对的现实问题。

  据国家统计局数据显示,2016年,中国房地产新房交易量属历史罕见。在大幅度放宽货币政策以鼓励购房“去库存”的政策鼓励下,2016年商品住宅库存面积环比上年大幅下降了11%。从2016年第三季度末开始,中央和地方政府开始采取限购措施,为房地产市场降温,房地产销量开始下降、价格上涨幅度减缓。房地产市场再次成为中国热点议题之一。

  在国务院发展研究中心主办的中国发展高层论坛2017年会经济峰会上,国内外房地产行业领军人物就如何去库存问题发表了各自观点。

  房地产城市分化显著

  瑞安集团董事长罗康瑞认为,中国房地产问题城市分化显著。2016年中国房地产销售面积同比上涨22%,房价上涨36%。一线城市房地产价格同比上升27%,二线城市上涨18%,而三线城市仅上涨了6%。与此同时,不同城市的房地产市场出现分化,一线城市和一些二线大城市遵守政府的供给侧改革要求,大幅削减土地供应,在供应趋紧的同时,一些城市人口净流入增加,需求也随之迅速上升,导致一二线城市住宅供不应求,而三四线城市由于过去5年里房地产过度开发造成库存过多,导致库存高企,房价上涨速度有限,去库存压力依然存在。

  罗康瑞表示,一二线城市地方政府应该加大土地供给,抑制房价过快上涨;三四线城市可考虑放松户籍制度,降低廉租房门槛,加大去库存力度。从中期经济发展角度来看,去库存是保障房地产健康发展的重要措施,符合国内需求情况与市场状况,从长期发展角度来看,更是农村人口进入主要大城市,城镇化率上升,对于中国房地产行业来说,其发展将趋于稳定。

  链家集团董事长左晖认为,处理好市场存量,对市场流通会有明显影响。目前,中国的住宅市场依然火热,在人们的观念里,宁愿拥有房产,也不愿租房,租赁只是暂时性的过渡期,这也是中国特色。如果把租房作为一种生活方式,就会激活城市里庞大的租房市场,而现在,人们只是通过房屋中介等机构承租,效率较低,其实,租购并举也很重要。

  左晖建议,租赁市场应通过立法手段、完善机制来推动供给侧改革,让租房者和有房者变得平等,相信未来,租房品质的提升会让房地产行业变得更好。

  中国房地产可能面临更大风险

  野村近代股株式会社会长古贺信行认为,中国一线城市房价状况已经超过80年代的东京。尽管许多城市出台了调控政策,但是对于普通中国人来说,虽然房价有所回落,但依然高不可攀。当前,房地产仍是中国地方政府的主要财政来源,此外,政府为了维持比较高的粮食自给率采取了坚守耕地红线的方式,这就导致了农业用地难以转化为其他的用途,城市化所需要的土地供给大幅度受到限制,从而进一步加剧了土地的稀缺性,加剧地价上涨。

  在他看来,中国房地产现状与日本上世纪80年代房地产泡沫时期有些相同,也有不同。当时的日本处于过度发放贷款,除银行之外,还有非银行的住宅专业金融机构发放贷款,类似中国的影子银行,从而导致土地价格上涨。另外,日本面临着劳动力不足的问题,使潜在增长率大幅度下降。如今,中国也同样受制于劳动力的减少,潜在增长率正在大幅下降。并且,为了控制汇率的上升,日本当局主动干预外汇市场,导致本国流动性膨胀,造成了流动性过剩带来的价格上涨。而中国为了控制人民币币值的上升而进行市场干预,也造成了房地产价格的上涨。这些与日本相似。

  但与日本不同是,影子银行使中国可能面临更大风险。和日本当年非银行住宅金融机构不同,中国的影子银行是独立机构,如果出现违约,很可能给中国的金融系统带来更大风险,中国银行一旦出现问题,大家都指望政府托底。在汇率的自由浮动方面,两国也存在不同,令人担心。再加上中国房地产规模远大于日本,日本在房地产泡沫破裂时已经在成熟国家行列,但是中国目前仍处于发展阶段。

  市场长久发展问题需合力才能解决

  国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微称,当前中国房地产的供求与20年前有很大的不同,很多人买房不是没房而是没好房。现在我们正在告别住房从无到有的阶段,从无到有,再从有向好这是我们在供求上的一个根本性的变化。随着城市的加速发展,人口将向大都市圈聚集,未来,我们的住房体系将面临新的多层次供求矛盾,需求不能再一刀切。比如,二手房租赁市场,因此要保持中性的金融政策,下一步要优化土地资源配置,以满足低收入人群的住房保障,未来的关键是地方政府是否靠市场的方法打开市场,用公共服务配套等措施吸引中小城市的房地产发展。

  从今年起,国家特别强调房子是住的、不是炒的。为此,国家将进一步研究房地产的长效机制,为房地产市场重新定位,政策须合力才能解决长久发展问题。希望通过体制机制的创新,引导市场健康持续发展。对大家关心的房产税出台问题,她表示,正在认真研究,背后涉及立法、机制的改变,需要时间和程序。

  谈到房地产供给侧改革,绿地集团董事长兼总裁张玉良认为,关键要在供给方做文章。首先解决供应总量问题。其次解决结构供应问题。应该科学地根据不同城市的情况制定土地资源配置等综合治理方案。就目前来看,他认为,落实建立长效机制,才能使行业更健康,有利于中国经济的稳定增长和国家新型城市化建设。

  古贺信行则建议,取消耕地红线,集约化规模发展农业来维持粮食供应量,并赋予农民对土地的所有权,让农民可以直接把土地拿到市场进行交易。地方政府寻找新的经济增长点来替代土地收入,同时发展公租房,取消本地户口才能申请的限制,进一步分散比较集中的几大城市人口。

来源:中国经济时报 [关闭] [收藏] [打印]

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