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社会改革

瞭望智库:狂热的楼市总有玩不下去的一天

作者:艾振强  时间:2017-05-17

  自3月新一轮调控政策出台以来,多地进入“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”、“限商办”的“五限”时代,短期内冻结市场交易的做法成为各地楼市调控的新思路。

  除了限购、限售城市扩围外,多地再次收紧房贷。近期一线城市曝出银行房贷利率折扣再次缩减、甚至全面取消。如:北京多数银行首套房贷利率已不再打折;上海利率优惠减小;广州多家银行首套房贷利率按照基准利率执行。

  紧跟北京楼市的调控步伐,环京地区楼市调控政策也再升级。据最新消息,河北省发布楼市新规,外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明,环京楼市将继续降温,并对长三角和珠三角的房地产市场产生借鉴意义。

  身处不断加码的楼市调控周期中,任何动向都会让人感到风声鹤唳,草木皆兵。

  央行对楼市的“定向加息”,是否会成为压死骆驼的最后一根稻草?

  有人认为,贷款利息上升,增加了购房成本,这影响了改善型购房者,更严重打击了刚需群体!

  可是,如今热点城市的楼市,就像一辆高速行驶的列车,而且还有加速的趋势,这时轻踩刹车片(加息),其实是对车上乘客(购房者)更好的保护,否则,一旦列车脱轨,就会车毁人亡。

  何况,加息也未必会增加购房者的负担。

  北京打个喷嚏,其他城市跟着感冒

  北京提高房贷利率的消息让不少购房者如履薄冰,但这其实只是开始,因为商业银行有加息的内在动力,而北京的示范作用将助推这一进程。

  自5月2日起,北京主要的商业银行收紧房贷政策:

  首套房执行4.9%的基准利率

  二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%,执行5.88%的年利率

  这则消息就像在平静的湖面丢了一颗石子,一时间,“央行针对楼市‘定向加息’啦”的躁动和恐慌像水波一样迅速扩散开来。

  但其实,湖面早已不平静。

  据融360的最新报告,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。利率折扣下降的仅17家银行,占比3.19%。4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调利率。4月份,全国首套房平均房贷利率为4.52%,大约相当于基准利率的9.2折,环比3月上升0.67%,连续4个月上涨。

  只不过,北京是全国人民的北京,聚集了太多的目光,又是热点中的热点城市,一举一动起着风向标的作用,因而,其加入“定向加息”的行列格外引人注目。远的不说,此轮调控即发端于去年北京的930限购……

  北京打个喷嚏,其他城市就会感冒。事实也证明,人们的担心是有道理的。5月5日,四大行即宣布,自5月6日起取消广州首套房贷利率优惠……最先发布消息的是建行,其对首套房首付比例为30%、40%和50%三类客户执行基准利率标准;对二套房首付比例为70%的客户执行基准利率1.1倍标准。

  可以预见,广州的跟进只是开始,后续还会有越来越多的城市陆续加入到“定向加息”的行列。

  “定向加息”并非央妈的意思

  其实,这明显是商业银行同业之间的一致行动,“定向加息”并不准确,只是人们口口相传的说法,并非央妈的意思。

  当然,首套房贷利率出现趋势性上涨,不排除各银行机构有贯彻落实房地产调控政策的考量,但与此同时,银行更多的还是考虑自身的利益。

  首先,统计数据显示,2017年3月末,房地产贷款比上年同期增长26.1%,高出全部贷款增速13.76个百分点,二者剪刀差比2016年3月末扩大了4.96个百分点;房地产贷款余额占全部贷款比例由2016年3月末的21.69%上升到24.35%,其中个人按揭贷款余额占全部贷款比例由14.89%上升到17.74%,个人按揭贷款余额占房地产贷款的比例由68.65%上升至72.86%。

  期限长、利率低、成本高的房贷业务,对商业银行并不经济,首套房贷更是如此,按照银行人士的观点,房贷利率若低于8折就可能出现利差倒挂。商业银行之所以以低于基准利率的方式拓展房贷业务,除了基于抢占市场份额、应对资产荒压力的考量外,更多的是为了顺应差别化房地产信贷政策的要求。利率向基准回归或有助于改变这种状况,因此,房贷利率水平具有上行的内生动能。

  其次,在金融防风险的大背景下,商业银行今后的流动性无疑将处于紧平衡状态。为应对这种形势,银行也要降低房贷利率优惠。

  最后,如上所说,过去,若非不同时期、不同类型银行出于市场竞争的考量,商业银行执行首套房优惠利率政策是心不甘情不愿的。不少银行抱怨首套房贷利率各家行执行不一、无序竞争,渴望统一。

  如今,他们重新有了底气:

  宏观经济面整体回暖

  实体经济有效需求逐渐回升

  商业银行自去年以来延续的资产荒得到了一定程度的纾解

  对房地产的依赖变弱

  加上提高利率符合楼市调控的主基调,可以免受“不支持自住性购房”的质疑

  购房者所受影响有那么大吗

  任何一次加息,人们首先想到的是,自己的还贷压力会增大,但这其实是次要的,在调控还在加码的大背景下,加息带来的最大影响是改变了市场预期。

  利率提高了,购房成本又增加了——这是大多数人第一时间想到的事。

  以北京为例,同样贷款300万元,时间为20年,采用等额本息还款方式:

  ①如果享受贷款利率85折优惠计,则月还款额18441元,累计总还额442.6万元;

  ②如果按照贷款利率基准利率计,则月还款额19633元,累计总还款额471.2万元;

  ③如果按照贷款利率上浮20%计,则月还款额21286元,累计总还款额510.9万元。

  最低和最高的月供差距达到2845元,总还款差距达到68.3万元。而且,美联储加息就像悬在央妈头顶上的达摩克利斯之剑,一旦央妈扛不住压力,也开始全面加息的话,1.2倍利率的“手铐”就要一直戴下去!

  听听都觉得十分恐怖。加上一些媒体煽风点火,更让人恐慌。可是,实际上,影响并没有那么大。

  目前,北京首套房的首付为35%。如果一个人买套461.54万的房子,首付是161.54万,贷款则刚好是300万。鉴于北京市3月份二手房成交均价为62768元/平米。461.54万只能买一套建面不到74平米的房子,是典型的刚需。对刚需来说,最大的困难是如何凑够161.54万的首付款。而对于能够掏出首付、而且能承担接近2万月供的群体来说,一个月多几百上千房贷并不是多大的事。至于对改善型购房者,造成的还贷压力就更小了(下面还会对此进一步的阐述)。

  当然,如果购房者的首付是通过类似首付贷、小额贷款等方式借来的,那这类放高杠杆的群体也正好是政策要打击的目标。现在,不少银行对房贷的态度是,能不贷的就不贷,能往后拖的就往后拖,很多二套房贷申请持续数月,依然杳无音信……

  刚需当了冤大头,改善型还有转机

  虽然按照市场的理念,在利率市场化背景下,商业银行上调利率完全是市场行为,本无可厚非,更不能武断地说,首套房贷利率8.5折就是支持刚需,9折、基准利率就不是支持刚需,但是,通过提高房贷利率——特别是首套房贷利率,以挤压投资投机性购房,则有“将洗澡水与澡盆中的小孩一块倒掉”之嫌。

  众所周知,差别化是我国房地产调控的精髓,也是避免房地产调控矫枉过正的矫正器。虽然不同房地产调控期赋予了差别化信贷政策不同的内容,但是,限制与鼓励始终是差别化硬币的两面。

  首套房贷利率上升确实可以增大投资投机者的购房成本和风险,但同时也会增大刚需族的购房压力。而且,相比之下,刚需族所承受的压力要比投资投机者大得多。

  一个简单的事实是,此轮房价上涨背景是资产荒、改善型需求爆发,以北京为例,统计显示,70%成交是改善性需求,可是,现在刚需却要为“抑制投资投机性购房”买单,可谓冤大头。

  目前,我们对自住性购房的鼓励与支持主要体现在首付比例和贷款利率上。当这两大扶持措施与百姓渐行渐远的时候,我们还拿什么来鼓励与支持?如果连对自住性刚需购房的支持都被弱化了,那么差别化房贷政策何在?如果连自住性的刚需都受到伤害,我们的调控岂不是缘木求鱼?

  相较之下,改善型购房者受到的伤害却较小,甚至可能从中受益。不少人认为改善型购房者受利率提高的冲击最大,是因为只看到了利率提高之后月供会增加。

  这是一叶障目,因为如前所述,此轮房价上涨背景是资产荒、改善型需求爆发,存在泡沫。与此对应的是,3.17楼市新政叠加房贷利率提高之后,总价在800万-2000万元间的中高端楼盘开始下调,均价下调5%左右,一些房源下跌10%以上,个别甚至降价400万!

  目前,北京居民购买二套房首付比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。以购买一套900万的二套房为例。首付67%,贷款300万,采用等额本息还款方式20年还清。根据前文可知:

  ①如果按照贷款基准利率,则月还款额19633元,累计总还款为471.2万元;

  ③如果按照贷款利率上浮20%,则月还款额21286元,累计总还款为510.9万元。

  相比利率提高前,购房者月供增加了1653元(其实可能还没那么多,因为此前二套房的贷款利率就比基准利率高10%),累计总还款额增加了39.7万元。但这是以静态的视角考量计算出来的结果。按照下跌5%的幅度计算,这套900万的房子,原价是947万!如果下跌了10%的话,则原价为1000万!考虑到加息之后,人们对房价上涨的预期改变,房价还有下跌的空间,改善型购房者其实是赚的!

  对于小房换大房的购房者来说,由于刚需房价格坚挺,而改善型住房的价格却在下跌,其换房的价差大为缩小。可以部分、甚至全部抵消利率提高带来的还贷增加数。而且,当房价下行时,改善型购房者选择的余地也变得更大,可以更加从容。这一切,在房价单边放量上涨时是不可能实现的。

  如果说此次房贷利率提高,打压了改善型需求,那只能说明这并非真正的改善型,且不是自住,而是投资或投机——此类购房需求对利率特别敏感(因为在加息周期中买房,不仅每月还贷压力变大了,而且房子还有下跌的极大风险),这也是此轮楼市调控中要重点打击的对象。

  一旦下跌成为共识,房价就崩塌了

  虽然房贷利率提高对购房者的负担不会造成太大的影响,但是,其带来的冲击却可能是巨大的。

  楼市跟股市一样,其典型特征都是越涨越买,越跌越不买。

  举个简单的例子,2015年楼市暴涨之际,我的一位朋友抱怨说,都怪那些疯狂买房的人炒高了房价,而事实上,我这位朋友自己也在此期间买了一套,因为他觉得还会涨……一个市场上有无数个像我朋友这样的人,必然就会推高房价,从而使得“涨”的预期最后真的实现了。

  根据索罗斯的“反身理论”,即便是一个荒诞的故事,也会因为人们的集体认识偏差,而变成“真实”,直到最后因快速调整而结束。

  楼市的“定向加息”就给出这么一个调整信号。2015年330以来的降息降准、降低首付……等都是支持的信号,此次则相反。

  1986年-1991年日本房价大涨,但随着1991年日本央行加息,泡沫瞬间被刺破。我国的楼市不至于崩盘,但从历史经验来看,货币收紧是直接导致房地产周期性上涨结束的动因。

  2007年暴涨的房价就是在连续加息后崩塌的;2011年初,首套房利率是基准至1.1倍之间,半年之后房价就出现了下跌……而根据链家研究院数据,自从“3.17新政”后,北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,因为业主对房价上涨的预期减弱,楼盘报价普遍下调,4月第二周,降价业主占比上升至66.9%,是自2016年以来的最高水平!

  考虑到当前的国际大环境是加息和缩表,利率上行压力较大,房贷利率提升后,对楼市的冲击,会逐渐从量变到质变,使得人们的预期继续下行。跟上涨时的预期一样,一旦下跌成为大家的共识,也是一个不断自我强化的过程。

  狂热的楼市总有玩不下去的一天

  首付贷、假离婚……为了赶上这波房价大涨的“财富高铁”,众多中等收入群体可谓各显神通,这些本来极具消费能力的群体,造成了一定潜在的社会不稳定性。

  伏尔泰说,雪崩时,没有一片雪花觉得自己有责任。当然,你推卸自己的责任不代表不受影响,事实上,如果任由楼市继续疯狂炒作,就会变成击鼓传花的游戏,最终总有玩不下去的一天。

  市场上有一个理论,即中国楼市的杠杆虽然不高,但也是有一个传导链条:刚毕业几年的大学生在自己的努力下,以及家人的一定赞助下,可以买个四十平米的小窝,成家之后会换成七八十平米的,等经济实力更雄厚一些的时候,则换成一百平米——甚至两百平米的大房子……也就是说,当一个有改善型需求的人要换房时,他现有的房子需要有人接盘,传导到最后,就是最最底层的刚需,这些人就像大厦的基座,如果他们无法支撑了,那整个链条就断裂了……

  限购、限价、限贷之类的调控,不仅无济于事,而且还火上浇油,进一步提升了人们对大城市楼市仍会大涨的预期,这是十分可怕的事情。

  如果你看涨,自然可以找出成千上万个理由,比如土地是有限的等等。可是,回顾全球经济发展史,任何性质的“非理性繁荣”都无法维持太久,任何带有“动物精神”属性的投资,最终也会用血的教训重新回归“人类理性”。

  根据希勒的“动物精神”法则,资产价格泡沫源于人的“动物精神”。在《非理性繁荣》一书中,希勒写道——投机泡沫是这样一种情况:关于价格上涨的新闻刺激了投机者热情,投机者热情通过心理感染在人群中传播,并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投机者群体,尽管他们怀疑投机的真实价值,但也被吸引入局,部分是因为他们嫉妒他人的成功,部分则是因为赌徒的兴奋”。

  但是,经济规律是不分国界和种族的。如果任由国人对房地产的狂热继续发展下去的话,一旦泡沫破裂,将会对中国经济产生打击,最终受苦的还是大家。

  投机泡沫不会像短篇故事、小说或戏剧那样结束。不存在将所有线索同时推向令人难忘的结局的剧终场景。在真实世界中,我们永远不知道故事什么时候结束。因此,保持必要的警惕十分必要。包括加息在内的调控的目标就是要阻止人们在大厦基座不够牢固的情况下,不断往上面盖楼,保护人们不要成为雪崩时的那一片雪花。

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