我国目前的城市居住环境和赡养条件远不能适应老年人的生活和精神需要，专门为老年人设计、建造具有完善设施及服务条件的养老社区具有现实的紧迫性。发达国家养老社区的发展已经有几十年的时间，创造了形式多样的发展模式，能够提供全方位和人性化的服务。而我国的养老社区功能存在明显缺陷，难以满足生命全程关怀的需求，开发商过度追求项目的短期回报，养老社区发展缺乏政府政策支持。未来要进一步加大政策调控力度，提高养老社区服务水平，实现政府与市场的合理分工，促进养老社区的可持续发展。
一、促进养老社区发展的意义
2010年，我国60岁及以上的人口1.77亿人，占总人口的13.20/0：65岁及以上的人口1.19亿人，占8.90/0。2000年，我国就已达到国际老龄化标准。联合国预测，2030年我国65岁及以上老年人口比例将翻一番达到17.4%，2050年上升至27.8%。我国已成为世界上人口老龄化速度最快、程度最高的发展中大国，也将长期成为老龄人口最多的国家。这种人口老龄化的趋势，将给我国经济、社会等方面带来深刻的影响。目前，这种影响还只是初露端倪，随着人口老龄化快速发展，庞大老年群体的养老居住、医疗和社会服务需求压力将越来越大。我们亟需寻求应对之策。
当前，我国老年人除少部分选择养老院等机构养老外，大部分老人采取以下的居家养老方式：合居，县p传统的家庭养老；独居，健康状况良好的老人常独自居住；毗邻而居，即老人和子女相邻居住。在上述养老方式中，或多或少都存在着问题：养老院等福利性质的机构普遍供给不足，且与社会需求明显脱节；居家养老的环境设计和建筑的细节中缺乏对老年人特殊生理、心理的考虑，老年人居住条件长期无法改善；家庭人口小型化，极大地弱化了老年人口的儿女照护体系，对传统养老方式产生了巨大冲击；现有社区养老服务的运行机制不健全，服务内容有限，所提供的服务严重不足，等等。总之，现有的城市居住环境和赡养条件远不能适应老年人的生活和精神需要。
老年人需要一种新的生活环境，除具有居住功能外，还应具有医疗保健、护理照料、安全防护、家政服务、文化教育和休闲娱乐等综合功能，能够实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所为、老有所乐”。因此，专门为老年人设计、建造具有完善设施及服务条件的养老社区就具有现实的紧迫性。养老社区是在一个较大的地域范围内，以成套老年住宅为主，拥有适合老年人需要的公共服务设施，以及较为完整的社会服务体系，能为老年人提供生活照料和精神文化享受的康居社区，是一个特别适合老年人居住的小型社会。不同于传统意义上的养老院，一个开放的、活跃的养老社区通常采用人性化的设计理念，为老年人提供量身定制的各种特别服务。在这个能够满足他们需求的环境中，老人们可以拥有一份归属感和幸福感。
二、国外养老社区的发展经验
发达国家较早进入老龄化社会，养老社区的发展已经有几十年的时间，积累了较为成熟的经验。
创造了形式多样的发展模式。例如，美国的养老社区形式就包括活力长者社区——相对年轻、身体健康并愿意与同龄人一起居住的人群；独立生活社区——身体健康，希望得到社会服务与交往的老人；协助生活社区——需要日常生活协助和有限医疗护理的居民；专业护理社区——身心极度衰弱或者患有疾病的老人；持续照护社区——综合前几种服务人群。在美国，55-75岁的健康老人进入AAC（活力长者社区），通过居家式的自主方式养老。75岁后由于需要照顾就会进入CCRC社区（持续性照顾的退休社区）养老。
提供全方位和人性化的服务。在英国的贝克斯希尔、海斯汀等地，老年社区建筑规模大，具有完善的配套设施与功能区划分。社区提供多种服务，包括生活照料——上门送饭、做饭、打扫居室、洗澡、理发、购物、陪同上医院等服务；心理支持——保健医生上门为老年人看病，为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务；整体关怀——兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供娱乐和社交的场所。在美国的CCRC社区，根据居民身体需求变化，可以提供从独立生活到协助生活和护理（专业护理区、老年痴呆照顾）阶段的服务。CCRC社区一般划分为独立生活区、协助生活区、专业护理区和老年痴呆照顾区。入住者开始在独立生活区居住和生活；当身体机能和健康状况下降，就迁到协助生活区居住；最终，他将人住专门的专业护理区。
注重“老少居”型住宅的发展。日本在20世纪80年代就曾经设立70亿日元的长寿福利社会基金，推出“银色住宅计划”，开发了一批低价位的“三代同堂”式住宅，对愿意人住的家庭提供优惠贷款。后来又建设了许多老少适度分离模式的“两代居”社区，即老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出家庭内部的自助自理。新加坡的老人大部分都在政府提供的组屋内养老，政府通过调整年轻人购买组屋的贷款额度和利率、制定各种优惠政策，如多代家庭组屋办法、合选组屋办法、与父母邻居补助办法等，鼓励子女与老年父母合住。
不同投资主体具有较为合理的分工。在发达国家，养老社区的投资方式较为成熟。老年住宅产品一般包括活跃长者住房、低度护理型住房和高度护理型住房，其护理级别依次提升。活跃长者住房约有70%由私人开发商提供，其余大多数由非营利组织提供。至于高度护理型的住房，情况正好相反，分别约36%和27%的住房由私人开发商和非营利组织提供，其余的住房则由政府直接提供或由政府资助的非营利组织提供。一般而言，开发商和投资者的收入模式包括一系列的收入来源，例如入门费、食宿费、债券和政府补贴等。
建立严格规范的准人和监管制度。早在1974年，日本厚生省就公布了“收费养老院设置运营指导方针”，建立了市场规范及行业标准。“指导方针”对养老机构的属性、设施标准、人员配置、服务标准和优惠贷款制度做了明确规定，并规定养老机构每年向政府提交报告，接受政府监督。进入20世纪80年代后，日本制定了“银色标志制度”，成立了“银色标志认证委员会”，开始对符合条件的社会养老机构、老龄产品和服务及其厂商进行认证并公布于众。美国和加拿大也十分重视养老专业服务技术和设施标准的监管。1997年，美国卫生部规定，养老服务机构必须建立和实行标准化报告制度，其相关信息和评估结果用于检测服务质量和老年人满意度。在加拿大，设有老人事务管理和评估中心，由专业社工评估和监督养老社区的服务质量。
三、我国养老社区的发展现状
近年来，养老社区已经成为社会各界关注的热点，社会资本对建设养老社区也表现出深厚的兴趣。目前各地已建成或正在规划建设的养老社区较多，具有代表性的主要有“北京太阳城”、“上海亲和源”、“万科幸福汇”等社区。
“北京太阳城”是我国养老社区的最早实践者。项目坐落在北京市昌平区小汤山，占地42万平方米，建筑面积18万平方米，由北京宝氏华商集团开发建设。社区按照全国示范性老年基地的标准，设计了不同档次的老年住宅和6个中心，包括老年病医疗、老年文化教育、老年娱乐、老年购物、老年家政服务和老年国际交流中心。项目按照“福利型事业、经济型运作”的指导思想，以及社会效益和经济效益并重的原则，公助民营，自谋发展。项目采取了物业置换的资金支付手段，老年人可以将原有住房与老年社区等价换房，老人百年之后，又将原置换的房产折价返还给法定继承人，从而有效提高了老年人的消费能力，解决了人住老年社区的费用。在具体服务对象上，“北京太阳城”体现了多元性的特点，既着眼解决低收人群体的问题，也同时考虑到国内高级知识分子和国外老年人的需求。
“上海亲和源”老年社区位于浦东新区，项目建筑面积10万平方米，包括16栋楼，其中12栋是老年公寓、住所，主要面向养老高端市场。这里有大的餐厅、会所、康复中心，以及跟上海曙光医院合作建立的专家门诊绿色通道，同时，还有无障碍设施、智能化的管理和丰富的文化娱乐场所。“上海亲和源”是政府资助、社会投资的典型案例。由上海康桥公共事业投资有限公司等合资组建，出资2亿元人民币启动项目。市政府给予政策扶持，将土地作价40万／亩，共5000万土地出让金，作为政府出资，折抵200/0股份，并全部减免城市建设配套费。亲和源采取会员制模式，设计了A卡和B卡两种形式。A卡不记名，可转让和继承；B卡是记名卡，有效期至老人生命终结。会员制既保持了老年社区居住者的纯正性，也可以收回一次性投资的成本。利润则主要来自每年收取的服务费，包括物业、健康管理等服务项目。目前，亲和源已经有了一定的品牌影响力，开始在全国进行模式输出。
2010年底，万科高调宣布“健康养老地产”发展计划全面启动。作为进军老年地产的首个项目——“万科幸福汇”项目落户北京房山，将于2012年竣工。这一养老社区被称作“活跃长者之家”，配建在幸福汇整体项目之中，共包含2.8万平方米的养老公寓及配套商业。2009年，保险机构获准投资养老实体，为保险资金提供了新的投资机会。2010年，泰康人寿斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，着手规划第一家泰康养老社区。而中国人寿计划总投资1000亿元，第一期投资100亿元，在河北廊坊建设高端养老社区，主要为中国人寿的VIP客户提供服务。养老社区不是一个高利产业，投资规模大，回收期长，必须有长期稳定的资金支持。而人寿保险公司恰恰具有充足的现金流，投资养老社区不仅可以满足保险资金对长期、稳定收益的需求，而且能够应对未来可能发生的风险。
四、我国养老社区发展中的问题
国内的养老社区仍处于初级阶段发展，从已经建成的养老社区看，有成功的经验，但是也普遍存在问题。
第一，养老社区功能存在明显缺陷。虽然养老社区在开发建设之初都极力宣扬和承诺自己的服务功能有多么完善，但是，能够达到标准的几乎没有。开发档次普遍较低，配套和服务的设施有限，一些紧急救护设备还比较缺乏，也不专业。养老社区人住人群的特殊性要求其有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、保健服务、特殊护理服务等，这些专业化服务内容对于大多数房地产公司而言，可以说是心有余而力不足，而社会上又缺乏养老专业化服务机构，导致养老社区服务功能残缺，服务水平低下。
第二，难以满足生命全程关怀的需求。目前，我国老年人失能的比例在迅速上升，完全失能的老年人有1036万，半自理或者部分自理的有1890多万。失能意味着老年人日常专业化长期照料和护理服务需求的增加。目前的养老社区大多定位为服务健康老人，能够为半自理或失能老人提供服务的养老社区非常少，或者即便能够提供此类服务，设施能力也十分有限，服务人员素质也不高，甚至无法满足社区内老人由自理_÷半自理一失能过程中的照料和护理需要。老人虽然居住在养老社区中，却仍然要为自己的未来出路发愁。
第三，开发商过度追求项目的短期回报。现有养老社区的运营模式与商品房项目没有太大的差别，都是通过各类营销手段尽快将房子卖出去。而且，没有年龄限制，任何人都可以人住老年社区。这就形成了开发商打着养老社区的幌子，以发展养老事业的名义拿地，并享受政府优惠政策，却以商品房形式进行销售，是典型的“挂羊头卖狗肉”。在北京最成功的一个养老社区中，建设有几十栋别墅，大多销售给了投资客，长期无人居住；而其他住宅有相当数量卖给了年轻一族。据说这个养老社区最初的开发商早已赚得盆满钵满，将项目脱手了。这种一卖了之和急功近利的做法与养老社区持续发展的需要相背离。
第四，养老社区发展缺乏政府政策支持。我国各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构，还没有任何具体的政策能够对营利性养老社区的开发经营过程提供支持。如在用地政策上，非营利性养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，而营利性养老社区则大多只能以旅游地产、工业地产的名义变相拿地。另外，养老社区建筑规划密度低，需要医疗、文化等配套设施，土地需求量
“上海亲和源”老年社区位于浦东新区，项目建筑面积10万平方米，包括16栋楼，其中12栋是老年公寓、住所，主要面向养老高端市场。这里有大的餐厅、会所、康复中心，以及跟上海曙光医院合作建立的专家门诊绿色通道，同时，还有无障碍设施、智能化的管理和丰富的文化娱乐场所。“上海亲和源”是政府资助、社会投资的典型案例。由上海康桥公共事业投资有限公司等合资组建，出资2亿元人民币启动项目。市政府给予政策扶持，将土地作价40万／亩，共5000万土地出让金，作为政府出资，折抵200/0股份，并全部减免城市建设配套费。亲和源采取会员制模式，设计了A卡和B卡两种形式。A卡不记名，可转让和继承；B卡是记名卡，有效期至老人生命终结。会员制既保持了老年社区居住者的纯正性，也可以收回一次性投资的成本。利润则主要来自每年收取的服务费，包括物业、健康管理等服务项目。目前，亲和源已经有了一定的品牌影响力，开始在全国进行模式输出。
2010年底，万科高调宣布“健康养老地产”发展计划全面启动。作为进军老年地产的首个项目——“万科幸福汇”项目落户北京房山，将于2012年竣工。这一养老社区被称作“活跃长者之家”，配建在幸福汇整体项目之中，共包含2.8万平方米的养老公寓及配套商业。2009年，保险机构获准投资养老实体，为保险资金提供了新的投资机会。2010年，泰康人寿斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，着手规划第一家泰康养老社区。而中国人寿计划总投资1000亿元，第一期投资100亿元，在河北廊坊建设高端养老社区，主要为中国人寿的VIP客户提供服务。养老社区不是一个高利产业，投资规模大，回收期长，必须有长期稳定的资金支持。而人寿保险公司恰恰具有充足的现金流，投资养老社区不仅可以满足保险资金对长期、稳定收益的需求，而且能够应对未来可能发生的风险。
四、我国养老社区发展中的问题
国内的养老社区仍处于初级阶段发展，从已经建成的养老社区看，有成功的经验，但是也普遍存在问题。
第一，养老社区功能存在明显缺陷。虽然养老社区在开发建设之初都极力宣扬和承诺自己的服务功能有多么完善，但是，能够达到标准的几乎没有。开发档次普遍较低，配套和服务的设施有限，一些紧急救护设备还比较缺乏，也不专业。养老社区人住人群的特殊性要求其有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、保健服务、特殊护理服务等，这些专业化服务内容对于大多数房地产公司而言，可以说是心有余而力不足，而社会上又缺乏养老专业化服务机构，导致养老社区服务功能残缺，服务水平低下。
第二，难以满足生命全程关怀的需求。目前，我国老年人失能的比例在迅速上升，完全失能的老年人有1036万，半自理或者部分自理的有1890多万。失能意味着老年人日常专业化长期照料和护理服务需求的增加。目前的养老社区大多定位为服务健康老人，能够为半自理或失能老人提供服务的养老社区非常少，或者即便能够提供此类服务，设施能力也十分有限，服务人员素质也不高，甚至无法满足社区内老人由自理_÷半自理一失能过程中的照料和护理需要。老人虽然居住在养老社区中，却仍然要为自己的未来出路发愁。
第三，开发商过度追求项目的短期回报。现有养老社区的运营模式与商品房项目没有太大的差别，都是通过各类营销手段尽快将房子卖出去。而且，没有年龄限制，任何人都可以人住老年社区。这就形成了开发商打着养老社区的幌子，以发展养老事业的名义拿地，并享受政府优惠政策，却以商品房形式进行销售，是典型的“挂羊头卖狗肉”。在北京最成功的一个养老社区中，建设有几十栋别墅，大多销售给了投资客，长期无人居住；而其他住宅有相当数量卖给了年轻一族。据说这个养老社区最初的开发商早已赚得盆满钵满，将项目脱手了。这种一卖了之和急功近利的做法与养老社区持续发展的需要相背离。
第四，养老社区发展缺乏政府政策支持。我国各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构，还没有任何具体的政策能够对营利性养老社区的开发经营过程提供支持。如在用地政策上，非营利性养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，而营利性养老社区则大多只能以旅游地产、工业地产的名义变相拿地。另外，养老社区建筑规划密度低，需要医疗、文化等配套设施，土地需求量大，因此，远郊产业园的模式几乎成为目前大型养老地产项目的唯一选择。许多养老社区都是小产权房，不能交易，制约了养老社区的投资和消费热情。
第五，养老社区建设成为变相的圈地运动。目前，一些保险企业高调宣传养老社区概念，顺利地以优惠价格购买到所需要的土地，之后的养老社区建设却往往是雷声大雨点小。在已经宣布养老社区建设计划的保险企业中，除了少数与养老项目实现对接之外，其他保险企业对于养老社区要建成什么样并未有过明晰的规划。而一些已经宣告奠基的项目，土地事实上一直都在闲置。一方面，可能是保险企业没有成熟的经验可资借鉴，需要更长时间的准备。另一方面，保险企业“圈地”的真实目的可能并不在养老社区建设本身。
五、促进养老社区发展的对策
1、建设多功能、复合型社区。第一，养老社区建设要进一步完善服务功能配套。除了提供日常生活服务和饮食起居等服务外，还需完善精神慰藉、家庭护理、康复治疗等更高层面的服务。第二，从我国家庭伦理的实际出发，大力发展新型“合居型”住宅，鼓励子女和老人同住或毗邻居住，完善“老少居”型住宅，探索具有传统大家庭模式的现代“家族型住宅”。第三，借鉴美国、日本、英国等国经验，建设老年设施与老年服务齐全的大型养老综合体。
2、促进养老社区的可持续发展。一种办法，采取“销售+持有运营”的方式，低价出售使用权，尽快收回投资；同时，通过每年的服务收费形成盈利的增长点，从而鼓励开发商长期持有物业，获得长期发展的稳定收益。另一种办法，大力促进纯租赁型养老社区的发展。地方政府要对养老社区设置相应的建设标准和准入门槛，例如，规定养老社区的租赁型住宅必须达到一定比例，这类住宅只租不售，仅租赁给60岁以上老年人，具有继承性，以满足老年群体终生居住需求，避免一卖了之。
3、进一步加大政策调控力度。一是实施特殊的土地供给政策，中央政府应对包括养老社区在内的养老设施的土地指标实行计划单列。地方政府在土地出让时，应根据养老社区整体规划及其公益性满足程度综合确定土地价格，而不是价高者得。二是在税费减免方面给予政策优惠，对于社区中的养老服务机构免征营业税、企业所得税、房产税和城镇土地使用税。三是加大中央和省级财政对地方养老设施建设的专项资金补助，重点用于在城乡结合部的大型养老综合体的配套基础设施建设。
4、实现政府与市场的合理分工。在大型养老社区建设过程中，由于其中包含有公益性产品、准公益性产品和经营性产品，因此，应该实现政府、非营利组织和私人的合理分工与合作，从根本上降低养老社区的收费，避免养老社区变成富人产品。在养老社区中，随着护理级别的依次提升，政府的作用也应逐步增强。身体健康的活跃长者住房绝大部分应由私人开发商提供，其余由非营利组织提供；而为身体衰弱和患有疾病老年人服务的高度护理型住房，则主要应由政府、非营利组织和私人根据老人收入水平的不同分别提供。
5、提高养老社区服务水平。其一，建立监管体系。尽快形成细化的养老社区服务规范、业务流程和技术标准，并引入更为客观和公正的第三方，对硬件设施以及软件服务的质量进行专业的评价。其二，实行准人制度。尽快出台老年服务的相关法规，规范服务市场，严格就业门槛，实行资格考试，逐步建立起养老机构服务人员的资格认证、职称评定体系。其三，引进专业机构。养老社区应与专业老年服务机构、餐饮服务公司、医院、老年大学等合作，将现代服务业融入到传统养老业，使社区服务与管理产生质的飞跃。
6、理性开发与建设养老社区。第一，不要盲目跟风。养老社区是新兴产业，存在一定的风险，投资者应密切关注政府养老政策动态，进一步研究已有养老社区开发、经营经验。对拟开发养老社区项目，要明确定位、市场和目标，做好策划方案。第二，倡导合作开发。从国际各国的经验来看，养老社区并不一个孤立的产业，它是社会保障和养老保险的重要组成部分。国外许多保险机构都把建设自己的养老社区看作是为客户提供增值服务的一种方式。因此，开发商可考虑与保险公司、医疗公司合作开发养老社区，从而增强实力，分散开发风险。
