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社会改革

马红漫:增加居民收入助推楼市调控

作者:马红漫  时间:2012-03-16   浏览次数:0

  宏观大势

  以房价收入比为标准,并不意味着单方面聚焦于抑制高房价,从另一个角度讲,提高民众收入水平也同样能够提升社会住房福利水平。

  房价问题一直都是业界关注的焦点。在刚刚“闭幕”的两会上,温家宝总理坦言“房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。”他同时称,合理房价应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。

  温总理对房价的态度已较为明确,那就是当前还处于总体偏高水平、未来应当以房价收入比等相对指标作为评判标杆。这样的表述其实厘清了房地产市场价格高低、泡沫与否的标准。

  以房价收入比为标准,并不意味着单方面聚焦于抑制高房价,从另一个角度讲,提高民众收入水平也同样能够提升社会住房福利水平。由此判断,改革目前失衡的收入分配体制将会为楼市调控助力,而分配好经济发展蛋糕则需要财税让利、产业优化等多方面综合发力。

  房价收入比是国际上衡量房价是否理性的重要标准,在发达国家该指标一般维持在3-6之间,也即购房开支相当于居民家庭3-6年的总收入水平。相形之下,国内各城市房价收入比大多高于发达国家,部分一线城市已达到15以上,居民收入承受房价的能力明显不足。而且,购房者承担的商业房贷利率也普遍高于同期CPI指标涨幅,购房成本随之被大幅抬高。

  当然,对于房价收入比高达15以上的一线城市而言,要求其回归到6左右的水平,意味着当地房价至少要暴跌一半以上,这显然是不可能在短期内实现的。更何况,楼市调控的目标虽然是带领房价走向合理区间,但却绝非是以暴跌的形式完成。否则,大批房企集中倒闭、上游建筑行业应收账款骤增、商业银行坏账风险加剧等问题的爆发,也会对社会经济的正常运作形成负面冲击。

  事实上,在土地政策、信贷调整、价格管制、房产税试点等举措都已被悉数使用,而房价坚冰消融仍需时日的胶着时期,提高居民收入水平同样可以起到降低房价收入比之效。需要提及的是,我国经济现已步入到高速发展时期,甚至被视为美国次贷危机后带领全球经济复苏的新引擎,经济规模已居世界第二,发展效率获得了空前释放。然而,在经济总量蛋糕做大之后,其分配的公平性却被忽略了。

  以北京为例,去年人均GDP约12447美元,已接近富裕国家水平,但去年北京城镇居民人均可支配收入32903元,仅为人均GDP的约40%。而时下,劳动者报酬和居民收入占GDP的比重偏低的问题在全国各地十分普遍,亟待通过制度改革推动城乡居民收入增幅与经济增长效率相匹配。今年政府工作报告中也提出,要抓紧制定收入分配体制改革总体方案。努力提高居民收入在国民收入分配中的比重,提高劳动报酬在初次分配中的比重。

  从他国经验看,日本在1960年年底启动的“国民收入倍增计划”堪为一个典例,这场改革成功的关键,除了政府将大规模财税让利于企业和个人之外,还通过行政干预措施鼓励社会资源向现代化高效率部门流动。当前,有关部门可借鉴这种间接的收入分配改革思路,高屋建瓴地优化社会收入分配格局。

  一旦居民可支配收入获得了实质性提高,那么对购房支出的承受能力也会随之加强。届时,在房价稳步回归、居民购买力提升的双向变革中,楼市调控的绩效将随之彰显。

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